Rynek kredytów hipotecznych w II kvartale 2008

Mijający kwartał pod względem oprocentowania kredytów hipotecznych możemy podzielić na dwa zupełnie różne etapy. W lipcu i sierpniu oprocentowanie pozostawało bez zmian, utrzymując się praktycznie na poziomie z czerwca. Dopiero we wrześniu, a właściwie w jego drugiej połowie, oprocentowanie mocno wzrosło. A to za sprawą kryzysu gospodarczego, który z jednej strony spowodował wzrost rynkowych stóp procentowych, a także wpłynął na podnoszenie przez banki marż kredytowych.

Jednak większość tego wzrostu nie została jeszcze uwzględniona w statykach, banki bowiem z opóźnieniem (miesięcznym lub dłuższym) reagują na wzrost rynkowych stóp procentowych. Od 10 września LIBOR 3M, który stanowi postawę obliczania oprocentowanie kredytów we franku, wzrósł o 0.31 pkt. proc. W tym samym czasie WIBOR 3M, który służy do obliczania oprocentowania kredytów w złotym, wzrósł o 0,21 pkt. proc. Te podwyżki zostaną uwzględnione w większości banków w październiku, co spowoduje dalszy wzrost rat kredytów już pod koniec tego miesiąca.

Brak zaufania na rynku bankowym, powoduje, że banki niechętnie pożyczają sobie pieniądze. A jeśli już to robią, to oprocentowanie takich pożyczek jest bardzo wysokie, znacznie powyżej poziomu rynkowych stop procentowych. Szczególnie dotyczy to franków szwajcarskich, które są przez banki na naszym rynku bardzo poszukiwane. Głównym skutkiem takiej sytuacji są podwyżki marż. W ostatnim czasie marże na kredytach poniosły m.in. Polbank, Nordea, Millennium. Te banki podniosły oprocentowanie kredytów średnio o 0,4 pkt. proc. Oczywiście dotyczy to tylko nowo udzielanych pożyczek, w przypadku wcześniejszych kredytów marże zapisane są w umowach i nie mogą być przez banki zmieniane.

Przed drożejącym na rynku pieniądzem banki zabezpieczają się także rezygnując z negocjacji z klientami. Dotychczas negocjowanie ofert było bardzo popularne, dzięki czemu większość klientów miała możliwość uzyskania lepszych warunków niż standardowa oferta danego banku. Teraz banki wycofują takie możliwości.

Coraz trudniejsze staje się także uzyskanie kredytu bez wkładu własnego. Na przykład Dombank wcześniej był gotowy pożyczać pieniądze nawet na 130% wartości kupowanego mieszkania, teraz ograniczył maksymalny poziom finansowania do 90% dla kredytów w złotym i 80% dla walut obcych. Podobne ograniczenia wprowadziły także Bank Millennium i Santander.

Wtórny rynek nieruchomości w perspektywie rocznej

Dalsze spadki cen mieszkań, mimo iż niewielkie w skali miesiąca czy kwartału, doprowadziły jednak do sytuacji, kiedy w 5 największych polskich aglomeracjach a także w większości analizowanych dużych, polskich miast, ceny są niższe niż przed rokiem. Największe obniżki miały miejsce w Krakowie, gdzie ceny są niższe w porównaniu z wrześniem 2007 o 7,8%, w Olsztynie o 8,1% oraz w Poznaniu, Gdańsku i Sopocie, gdzie obniżka wynosi ponad 7%. W przypadku Krakowa obecna średnia cena jest najniższa od stycznia 2007 roku. W Krakowie spadki rozpoczęły się dokładnie przed rokiem. We wrześniu 2007 ceny osiągnęły tu najwyższy poziom w dotychczasowej historii 8200 złotych za metr i od tamtej pory średnia cena spada z miesiąca na miesiąc. Po raz pierwszy także w Warszawie cena znalazła się na poziomie niższym niż w 2007 roku. W czerwcu, kiedy średnia wynosiła 8794 była ona o 3% niższa niż w czerwcu 2007. W sierpniu i wrześniu nastąpiła pewna korekta „in plus", na skutek, której wrześniowa cena jest o 2,1% niższa niż we wrześniu 2007. Porównywalne do warszawskich spadki, w skali roku, miały miejsce we Wrocławiu -3%, Katowicach -2,2%, Białymstoku -2,6% i Opolu -3,7%. Wśród analizowanej 15-tki znajdują się również miasta, które nadal utrzymały dodatni bilans roczny. Są to Toruń +0,6% oraz Lublin +1,8%. W obliczu kryzysu na amerykańskim i europejskich rynkach nieruchomości wielokrotnie padało pytanie o rynek polski. Jak do tej pory można powiedzieć, iż nie miały one bezpośredniego wpływu na sytuację na naszym rynku nieruchomości. Bardziej niepokojąca jest perspektywa głębokiego kryzysu gospodarki amerykańskiej, która jest niesłychanie ważnym puzlem w układance, jaką jest
obecnie zglobalizowany system gospodarczy. Amerykański rynek był puzlem, z którym zawsze chciały się łączyć gospodarki innych krajów, ponieważ gwarantowało to dostęp do wielkiego rynku i dużych pieniędzy. Niestety nie ma możliwości by wzajemne powiązania przynosiły jedynie korzyści. Po raz kolejny można powtórzyć, iż polskiego rynku nieruchomości nie mogą dotknąć identyczne bolączki jak w Stanach. Natomiast spowolnienie gospodarki i pogorszenie wskaźników makroekonomicznych w Polsce na skutek globalnego kryzysu jest nieuniknione (oczywiście, jeśli taki kryzys się rozpęta). Może to spowodować spadek poziomu zatrudnienia, wpłynąć na obniżkę płac, a więc doprowadzić do ograniczenia liczby zaciąganych kredytów mieszkaniowych a nawet problemów ze spłatą zaciągniętych. To zaś przełoży się na spadek popytu a więc dalszy spadek cen nieruchomości.

Trzeba także wskazać na inne aspekty dotychczasowych i ewentualnych dalszych spadków cen a także światowego kryzysu gospodarczego. Przede wszystkim dotychczasowe spadki cen nieruchomości w Polsce są nadal nieznaczne w porównaniu z 20 czy 50% przeceną, jaka miała miejsce w Stanach czy na wyspach brytyjskich. Warto również powtarzać, iż nie wszystkie nieruchomości straciły na wartości. Można się pokusić o stwierdzenie, iż tylko nieliczna grupa osób w Polsce straciła pieniądze zainwestowane w nieruchomości. Mogą do niej należeć osoby, które kupowały mieszkania wiosną i latem zeszłego roku, kiedy ceny były najwyższe i w chwili obecnej chciałyby szybko pozbyć się tych nieruchomości. Oznaczałoby to stratę rzędu 8 do 28 tysięcy w zależności od tego, w jakim mieście jest mieszkanie (dla kwoty wyjściowej 400 tysięcy). Jeśli jednak rozpatrujemy długą, kilkuletnią perspektywę to w obliczu bardzo kiepskich wskaźników opisujących sytuację mieszkaniową w Polsce, można nadal liczyć na duży popyt na mieszkania.

Dalsze spadki średnich cen nieruchomości nikogo nie dziwią. Co więcej, w związku z destabilizacją na rynkach finansowych można było oczekiwać bardziej gwałtownych ruchów. Mieliśmy jednak po raz kolejny do czynienia z sytuacją, kiedy ceny nieruchomości są stabilne na tle paniki na giełdzie, pesymistycznych nastrojów i opinii na temat stanu gospodarki. Z dużym prawdopodobieństwem można prognozować, iż tak pozostanie, choć nikt już nie ma nadziei na jesienne ożywienie na rynku nieruchomości.

Szczegółowe dane większych miast 

WARSZAWA

• Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym we wrześniu 2008 wynosi 8 889 złotych i jest o 2,1% niższa niż rok temu.
• 8889 złotych za metr to nie jest najniższa cena spośród odnotowanych w ostatnich miesiącach. Jednak począwszy od czerwca 2008 ceny w stolicy są niższe niż w analogicznym okresie zeszłego roku (porównując miesiąc do miesiąca).
• Spadek cen w skali rok do roku nie oznacza, że ceny latem pikowały w dół. Najniższy do tej pory poziom cen odnotowano w czerwcu, a w miesiącach letnich ceny wzrosły. We wrześniu są o 1,1% wyższe niż w czerwcu.
• Mimo spadku cen zmniejszyła się ilość ofert w najniższym przedziale cenowym do 6 tys. i pomiędzy 6 a 7 tysięcy za metr. Najwięcej, bo aż 33,5% to mieszkania w cenie pomiędzy 8 a 9 tysięcy, 21,7% sprzedających oczekuje zaś za swoje nieruchomości od 7 do 8 tysięcy za metr. Niemal 24% to mieszkania z przedziału 9-10 tysięcy. Nieznacznie w porównaniu z II kwartałem - o 1,3 punkt procentowego zmniejszył się udział ofert najdroższych powyżej 10 tysięcy za metr. W porównaniu z zeszłym rokiem drastycznie zmniejszył się w rynku udział ofert droższych od średniej dla całego miasta. Mieszkań w cenie powyżej 9 tysięcy za metr było w zeszłym roku 57,7%. W chwil obecnej stanowią one 43% rynku.
• Zmiana cen mieszkań w zależności od wielkości (w III kwartale): kawalerki -0,82%, 2 pokojowe +0,37%, 3 pokojowe -2,78%, 4 pokojowe -0,33%, 5 pokojowe -1,2%
• Struktura oferty, jeśli chodzi o wielkość mieszkań, jest bardzo stabilna. Natomiast w III kwartale 2008 w portalu szybko.pl pojawiło się aż o 14% mniej ofert niż w zeszłym roku i niż w II kwartale 2008.
• W III kwartale w 9 na 22 analizowane dzielnice spadły średnie ceny mieszkań. w większości warszawskich dzielnic. Najbardziej, bo o prawie 9% spadła średnia cena na Gocławiu.
• Największe wzrosty średnich cen w ciągu 3 miesięcy miały miejsce na Wawrze (6,7%), i Natolinie (5,5%).
• W porównaniu z zeszłym rokiem zauważalnie wyższa jest jedynie średnia cena metra kwadratowego mieszkania na Targówku (o 4,1%). Bardziej spektakularne są obniżki w takich dzielnicach jak Praga Północ, gdzie we wrześniu 2007 średnia cena wynosiła 8 778 złotych, a obecnie jest to około 8000, na Gocławiu, gdzie spadła z 8000 na 7339 czy na Ursynowie, gdzie wynosiła 9700 a na dzień dzisiejszy jest to 9040.
• Średnia cena powyżej 10 tysięcy za metr utrzymuje się na Kabatach i Saskiej Kępie. W Centrum i Śródmieściu cena we wrześniu wynosi 11 773 złotych za metr i jest niemal identyczna jak rok temu.
• W 5 dzielnicach średnia cena kształtuje się na poziomie poniżej 8 tysięcy za metr, w 9 utrzymuje się pomiędzy 8 a 9 tys. za metr, w 6 między 9 i 10 tysięcy i w 2 powyżej 10 tys.

KRAKÓW

• Średnia cena metra kwadratowego na koniec III kwartału 2008 w Krakowie wynosi 7565 złotych i jest o 2% niższa od ceny z czerwca 2008.
• W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena w Krakowie spadła o 7,8%. Obecna cena jest niższa niż w styczniu 2007 roku.
• W II kwartale obniżeniu uległy ceny wszystkich mieszkań poza dużymi 5 pokojowymi. Kawalerki -2,17m 2 pokojowe -0,57, 3 pokojowe -2,63 i 4 pokojowe -3,73. W ciągu 12-tu miesięcy najbardziej (więcej niż średnia w tym samym czasie) staniały mieszkania 2 pokojowe o 8,3% i kawalerki o 7,9%.
• Struktura podaży przedstawia się następująco: 21% kawalerki, 43% 2 pokoje, 28% 3 pokoje, 6% 4 pokoje i 1% 5 pokoi.
• W II kwartale po raz kolejny znacząco zwiększyła się podaż mieszkań z przedziału od 5 do 6 tysięcy za metr z 8,6% do 13,1%. Rok temu ofert takich w zasadzie nie było na rynku, stanowiły zaledwie 3% całości ogłoszeń. Struktura cenowa zamieszczanych w szybko.pl ofert przedstawia się następująco: 0,6% do 5 tys.; 13,1% 5-6 tys.; 23,4% 6-7 tys.; 29,3% 7-8 tys.; 16,1% 8-9 tys. i 17,5% powyżej 9 tysięcy za metr.
• W III kwartale wzrosła jedynie średnia cena w Bronowicach +2,8%.
• W porównaniu z zeszłym rokiem najbardziej spadła średnia cena mieszkań położonych na w takich dzielnicach jak: Dębniki -12,5%, Prokocim-Bieżąnów -11,7%, Nowa Huta -10%.
• Najtańszą dzielnicą Krakowa jest Nowa Huta, gdzie w III kwartale średnia cena spadła poniżej 6 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
• Zmiana cen mieszkań w zależności od wielkości w III kwartale: kawalerki -2,17%; 2 pokojowe -0,57%; 3 pokojowe -2,63%, 4 pokojowe -3,73%, 5 pokojowe +0,56%. W ciągu roku: kawalerki -7,9%; 2 pokojowe -8,3%, 3 pokojowe -5,7%, 4 pokojowe -6,9%, 5 pokojowe -2,1%.

GDAŃSK

• Średnia cena w Gdańsku na koniec III kwartału 2008 wynosi 6480 złotych i jest to najniższa cena od maja 2007
• W stosunku do czerwca 2008 cena spadła o 0,3%, natomiast w porównaniu z zeszłym rokiem o 7,5%.
• W III kwartale w porównaniu z II kwartałem nieznacznie - o 0,76% - wzrosła cena kawalerek. Wszystkie inne rodzaje mieszkań straciły na wartości, najbardziej o 7,07% mieszkania 3 pokojowe.
• Nadal najbogatsza jest oferta mieszkań w cenie pomiędzy 6 a 7 tysięcy za metr kwadratowy - 46,6%. Jest to jednak 5 punktów procentowych mniej niż w poprzednim kwartale. W to miejsce pojawiło się więcej mieszkań w przedziale od 5 do 6 tysięcy. Jest ich obecnie 22,7% dwóch porównaniu z 15% w II kwartale i 10% przed rokiem. W porównaniu z III kwartałem 2007 roku o prawie połowę zmniejszyła się liczba ofert w cenie od 7 do 8 tysięcy. Teraz stanowią one 18% całości rynku, a przed rokiem było ich aż 33,4%.
• Mimo iż gdańskie nieruchomości zalała fala spadków, to były też dzielnice, gdzie średnie ceny wzrosły: w Śródmieściu o 4%, Oliwie o 6,2%, Przymorzu o 2,1%.
• Najtańsze mieszkania w Gdańsku można znaleźć w takich dzielnicach jak Piecki i Chełm (średnia poniżej 6 tys. za metr)

WROCŁAW

• Średnia cena we wrześniu wyniosła 7001 złotych i jest o 1,1% niższa niż w czerwcu. W skali roku (IX 2007 - IX 2008) mamy do czynienia z 3% spadkiem średnich cen, a wrześniowa średnia cena jest najniższa od 18-tu miesięcy.
• W III kwartale we Wrocławiu nie spadły jedynie średnie ceny kawalerek. Najbardziej w ciągu kwartału i roku spadły ceny mieszkań 5 pokojowych. W ciągu ostatnich trzech miesięcy o 3,93% a w ciągu roku o 4,5%.
• Struktura oferty mieszkań: 13% kawalerki, 44% 2 pokojowe, 33% 3 pokojowe, 9% 4 pokojowe i 1% 5 pokojowe.
• Po raz kolejny znacznie zmieniła się struktura cenowa oferowanych mieszkań. Ogłoszenia poniżej 6 tysięcy za metr stanowią 6,52% oferty w porównaniu z 4,33% w II kwartale. Z 50 do prawie 57% wzrosła też liczba ofert w cenie pomiędzy 6 a 7 tysięcy. Mniej jest natomiast mieszkań w cenie od 7 do 9 tysięcy za metr. Różnica ta jest jeszcze bardziej jaskrawa, jeśli porównamy dane aktualne z zeszłorocznymi. W III kwartale 2007 aż 45% sprzedających wystawiało cenę ofertową pomiędzy 7 a 8 tysięcy.
• W ciągu kwartału o 5% spadła średnia cena w dzielnicy Psie Pole, ale już w skali roku najwięcej straciło Śródmieście 4,3%.
• W porównaniu z II kwartałem 2007 roku jedynie w Śródmieściu cena za metr kwadratowy jest o 2,2% niższa. Pozostałe dzielnice zanotowały zmiany „in plus" rzędu od 1 do 5,7% (Psie Pole).

POZNAŃ

• Średnia cena na koniec III kwartału wyniosła 6110 złotych za metr i jest tylko o 18 złotych niższa niż w czerwcu. Nie zmienia to jednak faktu, że jest niższa od zeszłorocznej o 7,5% i najniższa od półtora roku.
• III kwartał jest trzecim z rzędu, kiedy spadły ceny mieszkań każdej wielkości. Najbardziej o 4,55% staniał metr mieszkania 2 pokojowego.
• Struktura podaży przedstawia się następująco: 17% kawalerki, 45% 2 pokoje, 31% 3 pokoje, 7% 4 pokoje i 1% 5 pokoi.
• Obniżka cen widoczna jest w kolejnych zmianach struktury podaży. Do 10,2% zwiększyła się liczba mieszkań najtańszych, z przedziału do 5 tysięcy za metr. O 8 punktów procentowych bogatsza jest oferta mieszkań w cenie od 5 do 6 tysięcy za metr. W tym segmencie jest w chwili obecnej najwięcej mieszkań - prawie 50%. Dla porównania w 2007 prawie 54% oferty stanowiły mieszkania w wyższym przedziale cenowym: od 6 do 7 tysięcy za metr.
• W III kwartale nie obniżyły się jedynie średnie ceny w Centrum, Sołaczu i na Piątkowie.
• W związku ze spadkiem cen w III kwartale pojawiły się kolejne dzielnice, gdzie średnia jest niższa od 6 tysięcy za metr

KATOWICE

• Średnia cena dla Katowic we wrześniu wynosi 4250 złotych za metr, co oznacza, że jest o 20 złotych wyższa niż w czerwcu i Katowice są wyjątkiem na tle innych polskich miast.
• W porównaniu z wrześniem 2007 średnia cena metra kwadratowego jest niższa o 2,2% i jest to pierwsza taka sytuacja od dwóch lat.
• W stosunku do poprzedniego kwartału spadła jedynie cena metra mieszkania 3 pokojowego. Nadal jednak utrzymuje się nietypowa proporcja cenowa: metr kawalerki jest tańszy od metra mieszkania 2, 3 a nawet 4 pokojowego.
• Struktura podaży mieszkań w Katowicach przedstawia się następująco: 12% to kawalerki, 31% 2 pokoje, 47% 3 pokoje, 9% 4 pokoje i 1% 5 pokoi.
• W III kwartale zmiany cen w dzielnicach nie prezentowały jednolitej tendencji. Mieliśmy do czynienia zarówno ze wzrostem rzędu 6% w dzielnicy Piotrkowie-Ochojec, jak i ze spadkiem o 4,6% na Osiedlu Paderewskiego. W 3 lokalizacjach średnie ceny są na poziomie poniżej 4 tysięcy za metr.
• Struktura cenowa ofert jest stabilna od początku roku. Przeważająca część ofert - 62% - osiąga ceny od 4 do 5 tysięcy za metr. Prawie ¼ rynku to mieszkania tańsze niż 4 tysiące, ale droższe niż 3. Pojawiły się pojedyncze oferty w cenie poniżej 3 tysięcy, ale było ich mniej niż w II kwartale.

ŁÓDŹ

• Średnia cena w Łodzi na koniec kwartału wynosi 4453 złotych za metr kwadratowy. Jest na porównywalnym poziomie jak w czerwcu lecz już o 1,2% niższa niż we wrześniu 2007.
• W III kwartale w Łodzi spadły jedynie ceny mieszkań dużych. Natomiast w skali roku znacząca jest obniżka ceny metra kwadratowego kawalerki o 8,5%.
• Najdroższymi dzielnicami pozostają Centrum i Śródmieście. Natomiast po 5% obniżce cen w Centrum, w żadnej łódzkiej dzielnicy średnia cena nie przekracza 5 tysięcy za metr.
• W niepamięć odeszły, przynajmniej na razie, mieszkania w cenie poniżej 3 tys. za metr. Wzrosła natomiast liczba ofert w przedziale od 3 do 4 tysięcy. Nadal dominują ceny w zakresie 4-5 tysięcy za metr - w takiej cenie jest ponad 77% ofert.
• Struktura oferty: 23% to kawalerki, 49% mieszkania 2 pokojowe, 25% 3 pokojowe, 4 pokojowe 4%, a duże 5 pokojowe nie były anonsowane w szybko.pl w III kwartale.
• Struktura cenowa ofert zamieszczanych w Szybko.pl w III kwartale: 73% czyli prawie ¾ mieszkań kosztuje od 4 do 5 tysięcy za metr. 16,4% to oferty znacznie tańsze od średniej, czyli od 3 do 4 tys. za metr. Mieszkań od 5 do 6 tysięcy było prawie 10%. Z 2 do 0,7% zmniejszyła się natomiast liczba mieszkań najdroższych w cenie powyżej 6 tysięcy za metr kwadratowy.

Zmiany cen domów w skali roku oraz w III kwartale 2008

Obniżki cen i to w większym zakresie niż w przypadku mieszkań, następują obecnie w segmencie domów jednorodzinnych. W III kwartale nieduże domy o powierzchni do 150 metrów kwadratowych staniały wszędzie z wyjątkiem Szczecina i Łodzi. Spadek ceny o 3 do 11% przekłada się na kwoty od 12 do 60 tysięcy złotych.. W III kwartale ceny niedużych domów okazały się być porównywalne jak przed rokiem. Największa różnica „in plus" ma miejsce w przypadku Białegostoku, gdzie przed rokiem za niewielki dom płaciło się 360 tysięcy oraz Lublinie, gdzie taki dom kosztował 330 tysięcy. Nieznacznie tańsze niż w 2007 są natomiast domy w Krakowie, Szczecinie i Łodzi.

Kolejną analogią do rynku mieszkań jest fakt, iż nadal na wartości zyskują nieruchomości położone w pobliżu dużych miast. W miejscowościach podwarszawskich domy nie tylko są droższe o około 50 tysięcy niż przed rokiem, ale także w ciągu ostatnich 3 miesięcy zyskały na wartości około 30 tysięcy.

Podobnie rozwija się sytuacja na terenie województwa mazowieckiego: ceny są wyższe niż w poprzednim kwartale a także w porównaniu z zeszłym rokiem.

W przypadku domów dużych, powyżej 200 metrów sytuacja nie jest już tak jednorodna. Niższe ceny niż przed rokiem osiągają domy w Warszawie, Katowicach i Białymstoku. Tam też spadły ceny w ciągu ostatnich trzech miesięcy. O 7% w III kwartale spadła również cena we Wrocławiu, lecz domy są tu nadal droższe o 15% w porównaniu z zeszłym rokiem. W Krakowie dość niespodziewanie, mimo bardzo wysokiej ceny rzędu 1 250 tysięcy w II kwartale, cena wzrosła o dalsze 50 tysięcy. Wydaje się jednak, że obecne, szeroko komentowane problemy ekonomicznie, z jakimi borykają się kolejne kraje, definitywnie ostudzą tendencje wzrostu cen domów. Mimo iż nieruchomości nie bezpodstawnie uchodzą za jedną z najpewniejszych inwestycji, to w obliczu kryzysu ponad milionowa inwestycja, finansowana z kredytu wydaje się być ryzykowna.

^{Żródło: Ekspander}