Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty mieszkaniowe są wciąż dość tanie. Oprocentowanie, na które składa się marża i WIBOR, zwykle trzymiesięczny, łącznie nie przekraczają 5 proc. Przeciętnie jest to 4,6 proc. Byłoby mniej, gdyby nie wciąż rosnąca marża.

Z jaką marżą
Średnia marża dla kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi (tzw. cross-sell) w lipcu wynosi 1,91 pkt proc., wobec 1,8 pkt proc. wiosną i 1,7 pkt proc. zimą. Taką przeciętną ofertę otrzyma trzyosobowa rodzina, pożyczając 270 tys. zł na 25-lat, na 90 proc. wartości nieruchomości - przy założeniu, że oboje małżonkowie pracują, nie mają innych zobowiązań i razem zarabiają 6 tys. zł netto.

Zapłacą o połowę więcej niż na przełomie 2011 i 2012 r., kiedy to przeciętna marża dla opisywanego kredytu wynosiła 1,28 pkt proc.

Przy aktualnej marży 1,91 pkt proc. i WIBOR 3M wynoszącym 2,68 proc, średnia miesięczna rata prezentowanego kredytu dochodzi do 1515 zł przy spłacie przez 25 lat i 1383 zł przy spłacie przez 30 lat. W porównaniu z sytuacją sprzed trzech miesięcy, wysokość raty wzrosła o 11 zł, a od stycznia o 30 zł. Byłoby więcej, gdyby nie spadek WIBOR3M z 2,72 do 2,68 proc. Wiele wskazuje na to, że WIBOR dalej będzie spadał, obniżając oprocentowanie.

Średnie marże dla kredytu mieszkaniowego z cross sellem*

* Kredyt dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto, dwie osoby pracują.
Od stycznia 2012 r. kredyt 25-letni, wcześniejsza statystyka dla 30 lat. Źródło: Open Finance.

Gdzie najkorzystniej
Tworząc ranking przyjęliśmy, że przykładowy kredyt zaciąga trzyosobowa rodzina. Oboje z małżonków pracują na etacie na czas nieokreślony i łącznie zarabiają 6 tys. zł netto. Biorą kredyt na 25 lat, godząc się na zakup innych produktów banku w zamian za korzystniejsze warunki. Zainteresowani mają dobrą historię kredytową i nie spłacają innych kredytów. Kupują mieszkanie za 300 tys. zł, z - co kluczowe - 10-proc. wkładem własnym. Potrzebują więc 270 tys. zł. W bankowej nomenklaturze zadłużają się na 90 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). Ten element sprawił, że w naszym rankingu znajdują się oferty 16 instytucji. Pozostałe banki oczekują od klientów albo wyższego wkładu własnego albo sporych oszczędności.

Obliczając całkowity koszt kredytu wzięliśmy pod uwagę sumę odsetek przez 25 lat spłaty przy przedstawionej przez bank marży oraz stawce WIBOR 3M (2,7 proc.). Uwzględniliśmy również koszt prowizji i ubezpieczeń (na życie, od utraty pracy, spłaty raty), oferowanych w sprzedaży wiązanej lub obowiązkowych. Na koszty wpłynęły także opłaty za ubezpieczenie brakującego wkładu oraz prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu po 10 latach, którą trzeba ponieść w Pekao i PKO BP.

Z badania ofert wynika, że najatrakcyjniejsze propozycje finansowania kupna mieszkania w trzecim kwartale roku mają: Bank Zachodni WBK i Credit Agricole. Koszt kredytu w wysokości 270 tys. zł, zaciągniętego na mieszkanie za 300 tys. zł, spłacanego przez 25 lat, wyniesie tu ok. 184 tys. zł. W kolejnych bankach: Pekao, Deutsche Banku, Pocztowym i EuroBanku - trzeba będzie wydać od 192 do 197 tys. zł. W następnych instytucjach w rankingu: PKO BP, Nordei, Banku BPS, Millennium, BNP Paribas, Aliorze, mBanku oraz BOŚ - koszty obsługi przykładowego kredytu pochłoną między 201 a 207 tys. zł. Najdrożej będzie w BGŻ i Getin Noble Banku, gdzie klient na obsługę zobowiązania wyda ponad 220 tys. zł.

Koszty 270 tys. zł kredytu na 25 lat, na 90 proc. wartości nieruchomości

Źródło: Open Finance, banki.

Ile dostanie rodzina
Spytaliśmy także banki, ile maksymalnie pożyczyłyby przykładowym klientom. Średnio przy 6 tys. zł zarobków netto mogliby liczyć na niecałe 531,7 tys. zł. Zapewne ze względu na rosnące marże, kwota ta w ostatnich miesiącach spadła o 2,6 tys. zł.

Maks. zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny, oboje z małżonków pracują i zarabiają 6 tys. zł netto, nie mają innych zobowiązań, biorą 25-letni kredyt na 90% LtV (w tys. zł)

Źródło: Open Finance, banki.

Najwięcej pożyczyłby Pekao - ponad 609 tys. zł. Drugi z kolei DB gotów jest udzielić maksymalnego kredytu na 580 tys. zł, a trzeci BGŻ na ponad 571 tys. zł. Zbliżoną sumę (568,1 tys. zł) pozwoliłby uzyskać BNP Paribas. Poza nimi jeszcze tylko w Aliorze maksymalna kwota przekraczałaby 550 tys. zł. Najmniej hojny Credit Agricole udzieli tylko 464 tys. zł.

Wysokiej maksymalnej zdolności kredytowej nie można jednak mylić z otwartością banku na każdego klienta. Szczególnie, jeśli zainteresowani kredytem nie zarabiają dużo. Wówczas należy zwrócić uwagę na minimalne dochody konieczne do otrzymania zaplanowanej kwoty.

Najniższe kwoty dochodów konieczne do uzyskania 270 tys. zł, 25 -letniego kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości zaakceptują: Pekao, BNP Paribas i Alior. Próg dochodowy wynosi tu około 3300 zł.

Z rankingu wynika, że generalnie banki podzieliły się na połowę, która zadowoli się dochodami poniżej 4 tys. zł, i drugą część gdzie trzeba mieć od 4 tys. zł wzwyż. Najbardziej wymagające są Bank BPS - z minimum 4400 zł netto i Getin Noble Bank - z poprzeczką ustawioną na poziomie 4620 zł netto miesięcznie.

Minimalne wymagania dochodowe (netto) wobec trzyosobowej rodziny,
oboje z małżonków pracują, nie mają innych zobowiązań

Źródło: Open Finance, banki.


Najlepsze oferty
Ofertę kredytu z najniższymi kosztami, wynoszącymi niewiele ponad 184 tys. zł, mają w lipcu dwa banki. W BZ WBK minimalna marża zaczyna się od 1,69 pkt proc. Do obliczeń przyjęliśmy wyższą o 0,5 pkt proc. Zgodnie z ofertą klient musi też zapłacić 2-proc. prowizję jeśli jest znany bankowi lub 2,5-proc., jeśli przechodzi po raz pierwszy. Prowizja może być anulowana pod warunkiem zakupu pakietu ubezpieczeń, ale wtedy marża idzie w górę do min. 1,99 pkt proc. Poza niską marżą atutami oferty BZ WBK jest również brak opłat za brakujący wkład własny. Oferta BZ WBK może się podobać również dlatego, że nie stawia nadmiernie wyśrubowanych oczekiwań dochodowych, wystarczy tu 3454 zł, przy minimalnych wymaganiach w granicach 3,3 tys. zł. Od klienta wymaga się jedynie założenia konta i przelewania na nie min. 2 tys. zł miesięcznie. Już po trzech latach można spłacić kredyt nie płacąc prowizji. Minusy to finansowanie do 90 proc. wartości lokalu i okres spłaty do 30 lat.

Ofercie BZ WBK dorównuje propozycja Credit Agricole. Bank ten udzieli kredytu z najniższą (1,5 pkt proc.) marżą spośród prezentowanych ofert. Zadowoli się też niewysoką 1-proc. prowizją. Koszty podbija jednak ubezpieczenie brakującego wkładu, czyli nadwyżki ponad 80 proc. wartości nieruchomości. W naszym przypadku, gdy mieszkanie jest warte 300 tys. zł, a klienci pożyczają 270 tys. zł, ubezpieczyć trzeba 30 tys. zł. Credit Agricole pobierze od tej kwoty 3,75 proc. na pięć lat. Dodatkowo klient zobowiązany jest ubezpieczyć się na życie. Ubezpieczenie opłaca przez cały okres trwania kredytu, comiesięczna składka wynosi 0,0299 proc. kwoty zadłużenia. Opłata maleje wraz ze spłatą kredytu. Przez 25 lat koszt ochrony wyniesie 13,7 tys. zł. W ramach sprzedaży wiązanej trzeba również założyć konto i przelewać wynagrodzenia obojga małżonków. Minimalne zarobki potrzebne do uzyskania 270 tys. zł kredytu są spore, bo sięgają 4100 zł.

Trzeci jest Pekao. Koszty obsługi uzyskanego tu kredytu wynoszą 191,7 tys. zł. Suma ta zawiera również ponad 3,9 tys. zł prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli np. klient zdecydowały się za 10 lat sprzedać mieszkanie. Pekao nie daje się łatwo opuścić i przez cały okres umowy pobiera 2-proc. prowizję za wcześniejszą spłatę. Bank oferuje dwie wersje kredytu: pierwsza ze stałą marżą przez cały okres spłaty (1,84 pkt proc. i prowizją 1,75 proc.) oraz druga z niższą marżą przez pierwsze dwa lata (1,44 pkt proc., a potem 1,84 pkt proc. i prowizją 1,95 proc.). W sprzedaży wiązanej do kredytu dołączane jest Eurokonto z wymogiem regularnego przekazywania miesięcznych wpływów z tytułu dochodów, karta debetowa oraz kredytowa.

Kosztom obsługi kredytu w Pekao tylko nieznacznie ustępuje Deutsche Bank. Tutaj przez 25 lat kredyt będzie wymagał wydania 193,1 tys. zł, czyli o 1,6 tys. zł więcej niż w stojącym o lokatę wyżej Pekao. DB podobnie jak poprzednie banki oferuje niską marżę 1,2 pkt proc. w pierwszym roku i 1,59 pkt proc. od drugiego roku spłaty. Nie pobiera prowizji, ale stawia inne wymagania. Oczekuje ubezpieczenia na życie. Na pierwsze dwa lata trzeba zapłacić z góry 1,8 proc. kredytu, a potem co miesiąc 0,042 proc. kwoty zadłużenia. Łącznie przez 25 lat klient, przy obecnym oprocentowaniu wyda na ubezpieczenie blisko 22,2 tys. zł. Standardowo konieczne jest też konto i karta kredytowa. Licząc koszty w DB nie można pominąć wydatku na ubezpieczenie brakującego wkładu. Z tego tytułu bank podwyższa marżę o 0,2 pkt. proc. do momentu, aż kwota zadłużenia spadnie do 240 tys. zł. W prezentowanym kredycie klient wyda na to 1,6 tys. zł.

Kolejne banki rankingu to EuroBank oraz Pocztowy, w obu koszt obsługi kredytu wynosi 197,4 tys. zł. EuroBank ma niższą marżę (1,76 pkt proc.) i jedynie 2-proc. prowizję, ale oczekuje ubezpieczenia na życie ze składką 0,3 proc. od wysokości zadłużenia, pobieraną co roku, na co klient wyłoży ponad 11 tys. zł. W sprzedaży wiązanej jest konto z wymogiem przelewania wynagrodzenia. Ubezpieczenie brakującego wkładu to podwyższona o 0,15 pkt proc. marża do momentu osiągnięcia 80 proc. LtV (1260 zł). W banku Pocztowym marża wynosi 1,97 pkt proc. a zamiast prowizji jest ubezpieczenie na życie i od utraty pracy obowiązujące przez trzy lata. Jego koszt to 3 proc. wartości kredytu. Bardziej wymagająca jest sprzedaż wiązana. Klient powinien mieć konto z wpływami min. 2,5 tys. zł oraz kartę, którą będzie wykonywał transakcje bezgotówkowe. Koszt ubezpieczenia brakującego wkładu jest zbliżony do tego w EuroBanku (1170 zł), ale opłata skonstruowana jest jako 3,9 proc. ubezpieczanej sumy (30 tys. zł) pobieranej raz na pięć lat.


Inwestorzy przewidują spadek stóp procentowych, ale marże idą w górę

Jak wynika z prognoz inwestorów, za pół roku WIBOR 3M może wynosić już ok. 2,3 proc. zamiast obecnych ok. 2,7 proc. Z jednej strony jest to powód do zadowolenia, ale z drugiej podnosi ryzyko dalszych podwyżek marż kredytów hipotecznych. Przy niskim oprocentowaniu bankom łatwiej będzie zwiększać marże, a klientom łatwiej je zaakceptować. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zmienne tylko częściowo. Zmianie podlega doliczana do oprocentowania stawka WIBOR, ale nie marża. Gdy WIBOR silnie wzrośnie, a niezmienna przez cały okres spłaty marża również będzie wysoka, kredyt może mocno dać się we znaki.

Jak wynika z naszych analiz, spośród 16 banków gotowych udzielić kredytu na 90 proc. LtV, w ciągu trzech minionych miesięcy marże podniosło siedem. Podwyżki wprowadziły: Pekao, PKO BP, BNP Paribas, BZ WBK, EuroBank, Nordea i Getin Noble Bank. Dodatkowo Pekao, BNP Paribas oraz Credit Agricole podniosły również prowizje. Średnia prowizja (zamienna w niektórych bankach z ubezpieczeniem) wynosi obecnie niecałe 2,1 proc. wartości kredytu.


^{Źródło:Halina Kochalska z Open Finance}