W debacie mieszkaniowej ostatnich lat - naznaczonej dramatycznym wzrostem cen a potem znaczącym spadkom - często szermuje się alarmującymi wskaźnikami (nie)dostępności mieszkaniowej przywołując dane porównawcze z krajów europejskich, w których standard materialny znacznie przekracza możliwości polskiej gospodarki.

Zapomina się nie tylko o różnicach zamożności krajów, ale również nie pamięta się o tym, że w Polsce funkcjonuje znaczący nie rejestrowany obrót gospodarczy (szara strefa) przysparzający dodatkowych dochodów gospodarstwom domowym. Przytacza się również pogarszającą się dynamikę jednego wskaźnika dla całego kraju, podczas gdy dostępność mieszkaniowa znacznie się różni między regionami i miastami. Poniżej pokazujemy różne podejścia do wskaźników dostępności mieszkaniowej oraz ich rozrzutu w czasie i przestrzeni z nadzieją, że pomoże to w usystematyzowaniu dalszej debaty mieszkaniowej w tym zakresie. Koncentrujemy się na danych o dostępności dostępnych w międzynarodowych źródłach anglojęzycznych, co ograniczyło nas do krajów głównie anglosaskich.

* Wskaźnik dostępności stosowany najczęściej do porównań w czasie i miejscu to P/E czyli iloraz ceny (typowo mediana ceny za przeciętnej wielkości mieszkanie) do dochodu rocznego gospodarstwa domowego (mediana dochodu brutto z wszystkich źródeł ). Czasami wskaźnik ten liczony jest (OECD) jako iloraz ceny do dochodu rozporządzalnego na głowę. Niekiedy stosuje się również porównanie czynszu do dochodu, szczególnie w miejscach, gdzie najem jest częstym sposobem na zamieszkanie.
* Wskaźnik P/E to podejście dosyć „zgrubne", albowiem nie uwzględnia zmian w koszcie kredytu na siłę nabywczą, oraz nie jest wrażliwe na różnice w wielkości mieszkania (w czasie oraz geograficznie). W ostatnich latach, podczas fazy wzrostowej obecnego cyklu, gdy ceny galopowały w górę, wskaźnik dostępności kredytu (udział obsługi długu w budżetach domowych) nie pogarszał się tak szybko jak w przypadku wskaźnika P/E. Obniżające się stopy oprocentowania, utrzymywane przez politykę makroekonomiczną na „zaniżonym" poziomie oraz ułatwienia w spłacie kredytu skutkowały wzmocnieniem siły nabywczej i przy silnej presji popytowej napędzały dalszy wzrost cen.

W Polsce, oraz innych krajach CEE, zjawisko to wystąpiło w jeszcze większej skali, albowiem rynek doznał szerokiego wprowadzenia kredytu hipotecznego co „wyrzuciło" go na nową orbitę cenową, na której doznał następnie falowania cyklicznego. Pozwoliło to również na wejście na ten rynek kolejnych grup dochodowych. Tak więc polski rynek przeżył najpierw cenowy skok strukturalny dzięki popularyzacji kredytu hipotecznego co pozwoliło nabywcom na zakup droższych i większych mieszkań w porównaniu z latami 1990. kiedy to brak kredytu hipotecznego utrzymywał siłę nabywczą na znacznie niższym poziomie, a co za tym idzie ceny. Przy takich zmianach strukturalnych wskaźnik P/E może się pogorszyć (ceny wzrosły bardziej niż dochody) i nie uwzględniając wzmocnienia siły nabywczej (dzięki kredytowi) doprowadzić do błędnego wniosku, iż dostępność się pogorszyła. Jednakże, po skoku strukturalnym polski rynek doznał zmian cyklicznych, które - tak jak na wielu rynkach zachodnich - doprowadziły do osłabienia dostępności mieszkaniowej.

Popularność wskaźnika P/E wynika z jego dużej przejrzystości i łatwości weryfikacji przez każdego. Jego stosowanie przy ocenie lokalnych rynków dla celów społecznej polityki miejskiej zalecane jest przez ONZ oraz Bank Światowy. Dla wskaźnika tego przyjmuje się pewne przedziały dla określenia stopnia dostępności - przy historycznym progu w okolicach 3,0. Wchodzi on w rejestr wskaźników „zrównoważonego rozwoju" stosowanych przez ONZ oraz Bank Światowy.

Przyjęta dla tego wskaźnika gradacja dostępności to:
o < 3,0 wysoka dostępność
o 3,1 - 4,0 umiarkowana dostępność
o 4,1 - 5,0 umiarkowana niedostępność
o > 5,1 wysoka niedostępność

Wskaźnik ten znacząco różni również na Zachodzie - nawet w jednym kraju. Stosowanie ogólnokrajowych wskaźników jest zatem niemiarodajne, albowiem wysoka lokalność rynku mieszkaniowego powoduje znaczne różnice w dostępności. I tak w USA, przyjęty dla całego kraju wskaźnik wynosi ok. 3,2 co wskazuje na satysfakcjonującą dostępność, ale rozpiętość lokalna wskaźnika waha się między 9,1 (Honolulu) a 1,8 (Youngstown, Ohio). Analogicznie dla Irlandii wskaźnik ogólnokrajowy wynosi 5,4, dla W. Brytanii 5,7 a dla Australii aż 6,0. Wzmacnia to nasze przekonanie, iż mieszkaniowe bańki cenowe to zjawisko bardziej lokalne , niż ogólnokrajowe.

W czasie ostatniej fazy wzrostowej cyklu mieszkaniowego na Zachodzie ceny generalnie galopowały szybciej niż dochody co spowodowało, że wskaźnik ten znacząco pogorszył się nawet po ostatnich spadkach cen, albowiem nadal wynosi przykładowo:

* Wysoka niedostępność: Honolulu (9,1), Vancouver (8,4), Sydney (8,3), San Francisco (8,0), Los Angeles (7,2), Melbourne (7,1), Nowy Jork (7,0), Londyn (6,9), Belfast (6,9), Perth (6,4), Brisbane (6,3), Dublin (6,0), San Diego (5,9); Wellington (5,9), Edinburgh (5,5), Boston (5,3), Seattle (5,2), Canberra (5,1);

* Umiarkowana niedostępność: Glasgow 5,0, Toronto 4,8, Calgary 4,8, Montreal 4,6, Tucson 4,4, Baltimore 4,2, Orlando 4,1, Chicago 4,1;

* Umiarkowana dostępność: Philadelphia 4,0, Waszyngton 3,9, Salt Lake City 3,8, Las Vegas 3,7, Denver 3,7, Phoenix 3,4, Austin 3,3, San Antonio 3,2, Nowy Orlean 3,1, Minneapolis 3,1; oraz

* Wysoka dostępność: Winnipeg 3,0, Houston 2,9, Memphis 2,7, Kansas City 2,7, Dallas 2,7, ST. Louis 2,6, Pittsburgh 2,6, Atlanta 2,6, Rochester 2,4, Detroit 2,3, Youngstown 1,8.

Natomiast, gdyby odwrócić ten wskaźnik przeliczając go na iloraz dochodu do ceny to dla tak odwróconego wskaźnika E/P przyjęto by następujące gradacje przedziałów dostępności:
o Wysoka dostępność > 0,33
o Umiarkowana dostępność 0,32 - 0,25
o Umiarkowana niedostępność 0,24 - 0,20
o Wysoka niedostępność < 0,19

Opisowo powyższe przedziały można by opisać następująco:
o Wysoka dostępność występuje wtedy, gdy za roczny dochód gospodarstwa domowego można kupić co najmniej jedną trzecią mieszkania;
o Umiarkowana dostępność występuje wtedy, gdy za roczny dochód gosp. dom. można kupić od jednej trzeciej do jednej czwartej mieszkania;
o Umiarkowana niedostępność występuje wtedy, gdy za roczny dochód gosp. dom. można kupić od jednej czwartej do jednej piątek mieszkania;
o Wysoka niedostępność występuje wtedy, gdy za roczny dochód gosp. dom. można kupić mniej niż jedną piątą mieszkania

Jak wspomniano wyżej, obydwa warianty tego wskaźnika (P/E oraz E/P) nie uwzględniają efektów kredytowych (koszt kredytu hipotecznego), co może „przerysowywać" dynamikę dostępności mieszkaniowej. Wskaźnik ten nie uwzględnia również zmian w standardzie/wielkości mieszkania z upływem czasu, gdy zaczyna się porównywać „gruszki z jabłkami". Zmiany trendu jak np. moda na kupowanie większych mieszkań podnosi medianę ceny a poprzez pogarsza wskaźnik dostępności. I vice versa, trend na kupowanie mniejszych mieszkań poprawia wskaźnik dostępności, gdyż mediana ceny maleje (lub wolniej rośnie).

Gdyby więc przeliczyć wskaźnik na jednostkę wielkości mieszkania (typowo na m2), można wtedy „wyłapać" dodatkowy element dostępności. Tak się dzieje ze wskaźnikiem stosowanym zwyczajowo w Polsce, gdzie oblicza się iloraz dochodu miesięcznego do ceny metra kwadratowego mieszkania. Wskaźnik ten może jednak również zwodzić, albowiem cena metra kwadratowego zmienia się wraz z wielkością mieszkania. Przy trendzie na kupowanie mniejszych mieszkań wskaźnik będzie się pogarszał, a przy trendzie na kupowanie większych mieszkań wskaźnik będzie się polepszał. W obecnej fazie cyklu mieszkaniowego utrudnienia kredytowe oraz wysokie ceny spowodowały przesunięcie popytu na mieszkania mniejsze, których cena całkowita jest względnie niższa, ale relatywnie wyższa za metr kwadratowy, co skutkuje pogorszeniem tak liczonego wskaźnika dostępności.

Gdyby przeliczyć wskaźnik P/E na używany często w Polsce wskaźnik dochodu na m2 mieszkania to należy mieć medianę dochodu miesięcznego oraz medianę powierzchni mieszkania. Nie mając innych danych można przyjąć średnią wielkość nowego domu/mieszkania w USA i Australii na poziomie ok. 200 m2, w Kanadzie i Nowej Zelandii 175 m2, w W. Brytanii 76 m2, w Irlandii 88 m2. Oczywiście dla USA, Kanady i Australii chodzi głównie o domy jednorodzinne, a dla W. Brytanii i Irlandii o segmenty szeregowe i mieszkania w domach wielorodzinnych. Dla wybranych miast (jak wyżej) przedmiotowy wskaźnik będzie tak wyglądał w trzecim kwartale 2008: (wykres 1)

Powyższe przeliczenie stosowanego na w krajach anglosaskich wskaźnika dostępności mieszkaniowej P/E na używany często w Polsce wskaźnik „metrażowy" wykazuje jak następuje:
- Wysoka niedostępność kojarzona ze wskaźnikiem P/E powyżej 5,1 przekłada się (dla wybranych miast) na wskaźnik metrażowy w przedziale 0,92 m2 (Londyn, Belfast) lub więcej aż do ok. 3,28 m2 (Canberra). Jeśli wziąć pod uwagę różnice w wielkości typowych mieszkań to wskaźnik ten wyrażony jako ułamek średniego (w danym kraju) mieszkania, który można nabyć za miesięczny dochód, zawiera się w przedziale od 0,92% (Honolulu) do 1,64% (Canberra).
- Umiarkowana niedostępność kojarzona ze wskaźnikiem P/E od 4,1 do 5,0 przekłada się na wskaźnik metrażowy w przedziale od 1,27 m2 (Glasgow) do 4,07 m2 (Chicago), co pokazuje, że w pewnym stopniu występuje nakładanie się z zakresem notowanym dla miast o wysokiej niedostępności (wg. wskaźnika P/E). Wskaźnik wyrażony jako ułamek średniego mieszkania to zawiera się on w przedziale od 1,67% (Glasgow) do 2.03% (Chicago, Orlando). Dla wskaźnika „ułamkowego" nie występuje nakładanie się z przedziałem dla wysokiej niedostępności (0,92% - 1,64%)
- Umiarkowana dostępność kojarzona ze wskaźnikiem P/E od 3,1 do 4,0 przekłada się na wskaźnik metrażowy w przedziale od 4,16 m2 (Philadelphia) do 5,37 m2 (Minneapolis). Nie występuje tutaj nakładanie się z zakresem notowanych dla miast o umiarkowanej niedostępności. Wskaźnik wyrażony ułamkowo zawiera się w przedziale od 2,08% (Philadelphia) do 2,68% (Minneapolis). Również tutaj nie występuje nakładanie się.
- Wysoka dostępność kojarzona ze wskaźnikiem P/E nie wyższym od 3,0 przekłada się na wskaźnik metrażowy w przedziale od 4,78 m2 (Winnipeg) do 9,30 m2 (Youngstown). Tutaj znowu występuje pewne nakładanie się z poprzednim przedziałem (umiarkowana dostępność). Wskaźnik wyrażony ułamkowo zawiera się w przedziale od 2,39% (Winnipeg) do 4,65% (Youngstown). Tutaj nie występuje nakładania się.

Wydaje się, że warto rozważyć dla Polski stosowanie wskaźnika P/E dla ułatwienia porównań międzynarodowych. Próbując policzyć ten wskaźnik przy przedstawionej powyżej metodologii dla polskich miast napotykamy jednak na problem braku analogicznych danych o dochodach. Polskie urzędy statystyczne rzadko operują medianami, zaś uzyskanie mediany dochodów gospodarstwa domowego w podziale na miasta jest praktycznie niemożliwe bez spisu powszechnego.

Możliwe jest natomiast oszacowanie mediany dochodów w oparciu o publikowane regularnie przeciętne płace w sześciu podstawowych działach gospodarki i przy uwzględnieniu liczby zatrudnionych przypadających na przeciętne gospodarstwo domowe.

Z kolei dane REAS pozwalają na wyliczenie zarówno cen średnich jak i median dla rynku pierwotnego we wszystkich dużych miastach w Polsce.

Jak można się było spodziewać, porównanie dostępności mieszkań nie wypada dla polskich miast zbyt korzystnie, nawet przy uwzględnieniu ceny całkowitej mieszkania. Jedynie w przypadku Katowic można mówić o umiarkowanej niedostępności, zaś w przypadku pozostałych miast mamy już do czynienia z wysoką niedostępnością, czyli cenami przekraczającymi ponad pięciokrotnie roczne dochody typowego gospodarstwa domowego.
Pamiętać trzeba przy tym, że wprawdzie w polskich statystykach nie są uwzględnione dochody z szarej strefy - co nieco poprawiłoby statystyczną dostępność, ale z drugiej strony - ceny na rynku pierwotnym nie uwzględniają kosztów wykończenia mieszkań, zaś powierzchnia mieszkań w Polsce wciąż należy do stosunkowo małych.

Czy można coś zrobić, aby przyspieszyć proces poprawy dochodowej dostępności mieszkań? Teoretycznie łatwiejsze wydaje się oddziaływanie na ceny. Jakość i standard budynków wielorodzinnych budowanych w centrach miast w Warszawie czy Krakowie jest porównywalna ze spotykaną w wielu miastach europejskich a ich trwałość nieporównanie wyższa od domów budowanych w technologii szkieletu drewnianego w miastach Ameryki. Problem w tym, że dziś w Polsce buduje się niewiele mieszkań, a te które się buduje, rozrzucone są na tysiące niewielkich inwestycji, w dużej części o dość skomplikowanym charakterze. W konsekwencji wykorzystanie terenu, koszty dokumentacji i jednostkowe koszty budowy są dość wysokie. Przy małej skali produkcji i dużym ryzyku niemałe muszą być też marże.

Obniżenie kosztów byłoby zapewne możliwe, gdyby w Polsce zaczęto budować mieszkania na dużo większą skalę, według powtarzalnych projektów, na relatywnie tanich terenach, w dużych zespołach stosunkowo prostych budynków. Ale ktoś musiałby sfinansować nową infrastrukturę komunikacyjną, drogo i ulice, szkoły i przedszkola. Wymagałoby to wizji na skalę całego kraju, a nie poszczególnych gmin, których finanse opierają się w dużym stopniu na groteskowo niskim opodatkowaniu nieruchomości mieszkaniowych, co zarówno zawyża ceny jak i umożliwia spekulację gruntami.

dr Władysław Jan Brzeski

^{Źródło:Reas}