Nic nie jest tak dobre, żeby nie mogło być lepsze

Umowa najmu zawierana pomiędzy właścicielem nieruchomości, czyli wynajmującym, a najemcą jest formą zabezpieczenia interesów obu stron. Dokument ten stanowi gwarancję bezpieczeństwa zarówno dla wynajmującego, jak i użytkownika powierzchni. Dlatego też większość umów nie przewiduje możliwości zmiany zawartych w nich zapisów, albo też możliwości te są bardzo ograniczone.

Każdy ma jednak prawo do ponownych pertraktacji. Tylko od umiejętności negocjacyjnych zależy czy uda się uzyskać zamierzony efekt. Zanim najemca przystąpi do renegocjacji ustaleń zawartych w umowie powinien przeprowadzić analizę sytuacji. Na wstępie warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Są one związane z nie tylko z kondycją finansową stron umowy najmu, ale także z charakterystyką lokalnego rynku nieruchomości.

Analiza sytuacji najemcy

Najemca powinien ocenić na ile silna jest jego pozycja przetargowa (czy łatwo go zastąpić?, czy jest on atrakcyjnym klientem?). Należy również dokładnie zdać sobie sprawę z tego, jakie ma możliwości wyboru, co może zyskać, a co stracić. Warto też posiadać wiedzę o tym, na czym najbardziej zależy właścicielowi nieruchomości. Dla niektórych priorytetem jest zachowanie wysokiego pułapu stawek czynszu, dla innych z kolei ważniejsze może być np. to, żeby profil prowadzonej przez najemcę działalności odpowiadał przeznaczeniu budynku, czy lokalu, nie przeszkadzał innym wynajmującym. Jeszcze inna grupa właścicieli zwraca uwagę na to, czy prowadzona przez najemcę aktywność biznesowa nie będzie obniżała prestiżu ich obiektu komercyjnego. Kiedy najemca odpowie sobie na te pytania i przeanalizuje wszystkie zagadnienia może przystąpić do działania.

Różne warianty renegocjacji

W renegocjacjach nie można ograniczać się tylko do ustalania nowej stawki czynszu. Renegocjacje mogą dotyczyć także czasu trwania umowy, wielkości wynajmowanej powierzchni, wysokości czynszu lub sposobu uiszczania opłat, czy uzyskania zgody na podnajem. W rozmowach z właścicielem nieruchomości należy wyraźnie podkreślić, że próba renegocjacji nie wynika z chwilowego „widzi mi się" najemcy, ale, że zmiana warunków umowy jest konieczna dla obu stron. Nie uzgodnienie nowych warunków może doprowadzić do bankructwa najemcy, a więc całkowitej utraty zysków przez wynajmującego lub do znacznej zmiany sposobu wykorzystania lokalu. Najemca, któremu zależy na obniżeniu stawki czynszu, może np. zaproponować właścicielowi wydłużenie okresu najmu. Będzie to stanowiło rodzaj rekompensaty za mniejsze przychody właściciela. Dzięki takiemu rozwiązaniu wynajmujący nie będzie musiał borykać się z problemem znalezienia nowego użytkownika nieruchomości. Zapewni mu to również stały dopływ pieniędzy. Uiszczanie mniejszych, ale za to rozłożonych w dłuższym okresie czasu opłat, to bardzo często atrakcyjny kompromis dla obu stron.

Przedsiębiorca najmujący obiekt przemysłowy (najemca) może także wyjść z propozycją czasowej redukcji kosztów związanych z najmem. Każda firma ma lepsze i gorsze okresy funkcjonowania. Rzutuje to na jej możliwości w zakresie ponoszenia kosztów. Z uwagi na to właściciele przedsiębiorstw stają przed koniecznością dopasowania poziomu wydatków do sytuacji ekonomicznej firmy. Z moich obserwacji wynika, że jest to bardzo dobry pomysł na przeczekanie gorszego okresu dla przedsiębiorcy. Często właściciel nieruchomości bez dodatkowych warunków godzi się na takie wyjście z sytuacji.

Jeszcze innym rozwiązaniem jest rezygnacja z części użytkowanej przez najemcę powierzchni, podnajem lub przeniesienie się najemcy do innej części nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku ograniczenia skali produkcji, konieczności zmniejszenia opłat związanych z najmem lub zmianą profilu działalności najemcy.

Renegocjacje - nie muszą być porażką

Czasem warto po raz drugi usiąść przy stole negocjacyjnym. Renegocjacje nie muszą wiązać się z pogorszeniem warunków umowy dla obu stron. Służą one bowiem wypracowaniu nowego, lepszego rozwiązania. Należy pamiętać, że mądre negocjacje, to dialog mający przynieść wymierne korzyści obu zainteresowanym stornom.

Agencja Jartom
www.jartom.pl