Sprzedaż lokalu, który zajmuje najemca posiadający umowę zawartą na czas oznaczony jest często sytuacją, która prowadzi do konfliktu pomiędzy najemcą (użytkownikiem lokalu) i nowym właścicielem nieruchomości. Niestety finał tego sporu wielokrotnie ma miejsce na sali sądowej. Okazuje się, że sprzedaż lokalu może mieć wpływ na warunki umowy najmu nawet gdy ta została zawarta z datą pewną.

Zasady dotyczące długości najmu

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Niezachowanie tego wymogu powoduje, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony .  Warto również pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć, po upływie tego okresu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony  i każda ze stron może doprowadzić do ustania stosunku najmu poprzez wypowiedzenie.  Okres 10 lat jest bardzo  odległą perspektywą,  strony nie są w stanie przewidzieć wszystkich okoliczności dotyczących ich interesów. Zasada wynikająca z art. 661 k.c. nie rozciąga się na kolejne umowy najmu. Po ustaniu pierwotnej umowy,  strony mogą zawrzeć nową i związać się stosunkiem najmu na następny okres, jednak  nie dłuższy  niż kolejne 10 lat.

Nabywca w miejsce zbywcy

Zgodnie z art.678 § 1 k.c., w razie zbycia nieruchomości najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy.
Wstąpienie to ma zasadniczo charakter zupełny   i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jeśli nic innego nie wynika z przepisów szczególnych; jest to co do zasady jedynie przekształcenie podmiotowe stosunku najmu (por. wyrok . Sądu apelacyjnego  w Katowicach z 6 marca 1992 r., sygn. akt   I ACr 77/92, OSA 1993r, Nr 2, poz. 11; uchwałę Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 1993r, sygn. akt III CZP 39/93, OSP 1994, Nr 7-8, poz. 133 z glosą A. Szlęzaka).

Stosunek najmu nie zawsze jest chroniony

Nabywca może wypowiedzieć  umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia  - dotyczy to zarówno umów zawartych na czas nieoznaczony, jak i na czas oznaczony. Różnica zachodzi w sytuacji kiedy wystąpią przesłanki z art. 678 § 2 k.c. czyli wówczas, gdy umowa najmu zawarta została na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Takiej umowy nabywca wypowiedzieć nie może.

Brak daty pewnej

Jeśli umowa najmu nie jest opatrzona datą pewną, nie jest zawarta na piśmie lub lokal nie został najemcy wydany, sytuacja w przypadku sprzedaży takiego obiektu, dla najemcy jest co najmniej niepewna. Nabywca może bowiem w takiej sytuacji umowę najmu wypowiedzieć, niezależnie od tego, czy umowa najmu jest zwarta na czas oznaczony czy bezterminowo, z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli wskutek wypowiedzenia umowy przez nabywcę najemca zmuszony jest zwrócić rzecz wcześniej niż wynikałoby to z pierwotnej umowy najmu, może on zgodnie z przepisem art. 679 § 1, żądać od zbywcy naprawienia szkody.

Kiedy data pewna jest w 100% pewna?

Wszystko wydaje się jasne. Wystarczy zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną a najemca może spać spokojnie. Niestety, okazuje się, że interpretacja art. 81 k.c., dotyczącego właśnie daty pewnej też może stać się zarzewiem sporu. Wskazany artykuł opisuje bowiem dwa rodzaje daty pewnej. Sensu stricte i sensu largo. W węższym  znaczeniu (sensu stricte), wynikającym z art. 81 § 1 k.c. dokument ma datę pewną , jeśli urzędowo zostanie poświadczona data dokonania czynności prawnej. Doświadczenie pokazuje mi, że w ten właśnie sposób, a więc zawierając umowę najmu w formie pisemnej, przed notariuszem, uzyskawszy datę pewną , najemca najpełniej może chronić swoje interesy. Drugie podejście, a więc wynikające z art. 81 § 2 oraz § 3 k.c., polega na traktowaniu daty pewnej w ujęciu szerszym, W tym przypadku wystarczy, że dowolna strona transakcji w dowolnym momencie uzyska  wzmiankę od organu państwowego lub poświadczenie na dokumencie urzędowym. Tego rodzaju data pewna , nie mówi nam kiedy dana czynność prawna została dokonana, mówi nam jedynie, że nie została ona dokonana po danym terminie, określonym poświadczeniem lub wzmianką.

Sąd Najwyższy, orzecznictwo i doktryna nie są w tej kwestii zgodne. Często spotykamy się zarówno z poglądami, mówiącymi, że wystarczy data pewna sensu largo (poświadczenie po dokonaniu danej czynności), jak i z mówiącymi, że tylko kwalifikowana forma pisemna (czyli przed notariuszem) może chronić najemcę.

Specjalista radzi: aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy zawierajmy umowy najmu na czas oznaczony przed notariuszem z poświadczoną datą pewną na obu egzemplarzach umowy.

Małgorzata Papaj
Agencja Jartom
www.jartom.pl