CZĘŚĆ I - RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W SIERPNIU 2008 OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH. RANKING

W siepaniu doszło tylko do niewielkich zmian kredytów oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Nie było bowiem ani podwyżek stóp procentowych, banki też niechętnie zmieniły w tym okresie swoją ofertę. Czekają z tym do września, który jest zawsze pierwszym miesiącem jesiennej ofensywy kredytowej banków. W tabeli przedstawiamy oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego w największych bankach na rynku. Analizujemy przypadek zakupu mieszkania wartego 400 tys. zł w całości za kredyt. W minionym kwartale rosło oprocentowanie kredytów w złotych, spadło natomiast oprocentowanie pożyczek we frankach.

KUPOWAĆ CZY WYNAJMOWAĆ?

Kupić czy wynająć to dylemat każdego, kto w najbliższym czasie będzie szukał nowego lokum.Dostępność kredytów hipotecznych jest dziś na tyle wysoka, że bardzo wielu klientów, którzy nie posiadają gotówki może kupić mieszkanie na kredyt. W większości banków możliwe jest uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości. Co prawda coraz więcej mówi się, o możliwości wprowadzania ograniczeń w udzielaniu kredytów bez wkładu własnego kredytobiorcy, jednak na razie jest to dość odległa przyszłość. Expander przeanalizował jak dla poszczególnych miast wygląda porównanie kosztów wynajmu mieszkania z wysokością miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego na zakup takiego lokalu.

Założyliśmy, że mieszkanie kupujemy na kredyt we franku szwajcarski(oprocentowanie 4,1%), zaciągany na okres 35 lat, w wyliczeniu uwzględniliśmy także koszt spreadu wynoszącego 12 groszy na każdym franku.

W przypadku kawalerek we wszystkich miastach poza Krakowem, rata kredytu będzie niższa niż koszt wynajmu. Trzeba jednak pamiętać, że w cenie wynajmu najczęściej uwzględniony jest czynsz, który w przypadku własnego mieszkania trzeba płacić dodatkowo.

Dla mieszkań 2-pokojowych opłaty za wynajem i raty kredytu mają zbliżoną wysokość. Tylko w Katowicach, Łodzi i Wrocławiu występuje znacząca różnica na korzyść zakupu na kredyt oraz w Krakowie na korzyść wynajmu. Jest to związane z wysokimi cenami sprzedaży mieszkań w tym mieście.

W przypadku mieszkań większych wynajem jest tańszy w Trójmieście, Krakowie, Olsztynie, Poznaniu i Toruniu. W pozostałych dużych miastach raty kredytu będą miały niższą wysokość.

CZĘŚĆ II - SYTUACJA NA RYNKU WYNAJMU

MIESZKANIA : KWIECIEŃ - SIERPIEŃ

W II kwartale 2008 roku, na rynku wynajmu mieszkań, panował względny spokój. Jest to najprawdopodobniej związane z tym, że miesiące wiosenne, są momentem wyciszenia rynku przed letnim boomem w wynajmie. W II kwartale, w serwisie Szybko.pl pojawiło się ponad 7,7 tys. ogłoszeń o wynajmie mieszkań z całej Polski. Kwiecień, maj i czerwiec, są miesiącami, kiedy rynek obfituje w mieszkania do wynajęcia, zwalniane przez studentów wyjeżdżających na wakacje. Od dłuższego już czasu najwięcej ogłoszeń dotyczy wynajmu mieszkań 2-pokojowych - jest ich 2 razy więcej niż kawalerek, czy mieszkań 3-pokojowych. Analizując średnie ceny wynajmu dla największych miast Polski z podziałem na wielkość mieszkania, można ocenić, iż rynek jest stosunkowo stabilny. Największe spadki cen miały miejsce w przypadku kawalerek w Poznaniu - spadek o 6,8%, oraz dla mieszkań 4-pokojowych w Warszawie, o 5,4%. Najbardziej wzrosły ceny kawalerek oraz mieszkań 2- i 4-pokojowych w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Był to wzrost na poziomie ok. 6,5% - czyli w porównaniu do poprzednich kwartałów - dużo mniejszy.

Lipiec i sierpień, w związku z sezonowym wzrostem popytu na mieszkania do wynajęcia, przyniosły wzrosty cen. Znacznie, bo 289 złotych za miesiąca na miesiąc, wzrósł koszt wynajmu popularnych wśród studentów mieszkań 3 pokojowych w Warszawie. O 270 złotych, czyli niemal 1/3 zdrożały kawalerki w Gdyni. Znacznie wzrosły również koszty wynajmu we Wrocławiu: o 145 złotych kawalerki, 159 2 pokojowe i 56 3 pokojowe. Kolejnymi miastami, gdzie wynajmujący podnieśli czynsze licząc na zwiększone zainteresowanie wynajmem w sierpniu i wrześniu są Poznań, Katowice, Szczecin.

Warto przyjrzeć się zmianom, jakie nastąpiły w wielkości wynajmowanych mieszkań. Od dłuższego czasu najpopularniejsze metraże to 32 m2 dla kawalerek oraz ok. 49 m2 dla mieszkań 2-pokojowych. Niewielkie zmiany miały w ostatnim kwartale miejsce w przypadku większych mieszkań. Tutaj średni metraż wzrósł niemal we wszystkich analizowanych miastach. Największa zmiana dotyczy mieszkań 3-pokojowych w Warszawie - w porównaniu z poprzednim kwartałem metraż takiego mieszkania na wynajem, wzrósł o ok. 10 m2. W pozostałych miastach metraże mieszkań 3- i 4-pokkojowych wzrosły o ok. 4-7 m2.
Można pokusić się o stwierdzenie, że jest to efekt pojawienia się większej ilości mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, a przeznaczonych przez właścicieli na wynajem. O ile metraże mniejszych mieszkań, raczej niewiele się zmieniły na przestrzeni lat, o tyle, wynajmując obecnie nowe 3- czy 4-pokojowe mieszkanie, otrzymujemy na większy metraż takiego lokum położonym w nowej inwestycji, iż w bloku z wielkiej płyty wybudowanym 30 lat temu.

Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach

Warszawa

Tak jak rok temu, rynku wynajmu mieszkań w Warszawie, nie można było nazwać stabilnym, tak obecnie, można zacząć mówić o początkach stabilizacji. W porównaniu do końca I kwartału 2008, w końcówce II kwartału ceny kawalerek, mieszkań 2- i 4-pokojowych wzrosły średnio o 5,5%, natomiast ceny mieszkań 3 spały o 1%.

Analizując rynek mieszkań według ich wielkości na przestrzeni kolejnych miesięcy widoczny jest wyraźna tendencja wzrostowa w przypadku wszystkich mieszkań. W porównaniu z zeszłym rokiem najbardziej wzrosły koszty wynajęcia mieszkań 2 pokojowych i kawalerek po 23%. Za wynajęcie 3 pokoi trzeba zapłacić o 16% więcej, a za 4 pokoje 11% więcej niż w zeszłym roku.

Kraków

Koszty wynajmu w Krakowie są w tym roku wyjątkowo stabilne, choć oczywiście w sierpniu widać podwyżki. W stosunku do zeszłego roku najbardziej podrożały kawalerki - o 14% i mieszkania 3 pokojowe o 13%. Wynajem mieszkań 2 i 4 pokojowych jest nieznacznie droższy niż w analogicznym okresie zeszłego roku o 4%.

Analizując dokładnie rozkład cen w dzielnicach, w porównaniu do I kwartału 2008, w II kwartale bieżącego roku, największymi wzrostami odznaczyły się na tle pozostałych mieszkań, kawalerki na Starym Mieście, Łagiewnikach i Czyżykach. Ceny wynajmu wzrosły tam odpowiednio o 12, 20 i 11 %.
Były to największe wzrosty w II kwartale w Krakowie. Największe spadki cen dotyczyły kawalerek w Mistrzejowicach - o 10%, oraz mieszkań 3-pokojowych na Czyżykach - spadek o 8,5%. W lipcu i sierpniu w większości przypadków ceny wzrosły stymulowane większym popytem. Można jednak przewidywać, iż gro tych spadków zostanie zniwelowanych w miesiącach jesiennych, kiedy popyt na mieszkania do wynajęcia znacznie spadnie.

Niekwestionowanym liderem wśród najdroższych dzielnic Krakowa jest Stare Miasto. Jednak już nie we wszystkich kategoriach. Po raz pierwszy od dłuższego czasu, w kategorii cen wynajmu kawalerek, Stare Miasto zostało zdeklasowane przez inną dzielnicę - Zwierzyniec. Najtańsze mieszkania znajdują się na Bieńczycach. Dla lepszego obrazu, można zaznaczyć, że za cenę mieszkania 3-pokojowego na Bieńczycach, można wynająć kawalerkę na Starym Mieście.

Wrocław

II kwartał był okresem stosunkowo stabilnych kosztów wynajmu, aczkolwiek zmiany które miały miejsce do sierpnia nie są bardzo drastyczne: kawalerki zdrożały o 6%, 2 pokojowe o 95, 3 pokojowe o 8%, a 4 pokojowe o 4%. W skali roku są to już jednak wzrosty dwucyfrowe. Aż o 28% więcej niż zeszłego lata trzeba zapłacić za wynajem mieszkania 2 pokojowego, o 20% za kawalerkę, 15,6% za 4 pokojowe i 12% za 3 pokojowe.

Poznań, Katowice, Gdańsk

W porównaniu z zeszłym rokiem średni koszt wynajmu wzrósł w Poznaniu o 12%. Przy czym niemal bez zmian pozostał czynsz za mieszkanie3 pokojowe (choć mieliśmy tu do czynienia z fluktuacjami kosztów wynajmu), za to wynajęcie 4 pokoi jest w sierpniu o niemal 1/3 droższe niż w zeszłym roku.

Katowice są liderem wzrostów kosztów wynajmu. W stosunku do zeszłego roku jest on droższy o 30%. Najmniej, bo o 20% podrożało wynajęcie kawalerki, a aż o 35% więcej trzeba zapłacić zarówno za wynajęcie mieszkania 2 jak i 3 pokojowego. W Gdańsku tradycyjnie, nieco na przekór innym miastom, grupą mieszkań, które zdrożały najbardziej były mieszkania 2-pokojowe. W stosunku do I kwartału, w II, ceny wynajmu takich mieszkań podniosły się o 12,5%. Zupełnie jednak nie zmieniły się ceny wynajmu pozostałych rodzajów mieszkań.

Analiza sytuacji wynajmu pokoi i stancji w największych polskich miastach

W przeciągu II kwartału 2008 roku, w serwisie Szybko.pl pojawiło się niemal 4 tysiące ogłoszeń o wynajmie pokoi i stancji w całej Polsce. Każdego dnia dostępnych jest ponad 1000 ofert, które zresztą w ostatnim okresie w szczególnie ekspresowym tempie znajdują najemców. Bez wątpienia serwis www.szybko.pl jest największą i jednocześnie najbardziej rzetelną bazą danych i informacji o tej formie wynajmu. Koniec II kwartału jest momentem, kiedy na rynku pojawia się najwięcej stancji i pokoi na wynajem.

Spowodowane jest to przerwą wakacyjną w roku akademickim. Studenci wyjeżdżając, rezygnują ze stancji na okres wakacji. Jednak pomimo ogromnego wyboru tych ofert na rynku, ich ceny nie spadły znacznie, a w największych ośrodkach akademickich nawet wzrosły. Niemal we wszystkich, oprócz Poznania, analizowanych miesięcznie miastach, ceny wynajmu stancji wzrosły w czerwcu. W porównaniu do końca I kwartału 2008, największe wzrosty miały miejsce we Wrocławiu i Krakowie - o 18 i 14% w skali kwartału. W pozostałych miastach utrzymały się na poziomie od 6 do 3 %. Analizując pozostałe miasta, spore wzrosty miały miejsce w Częstochowie - 10% i w Toruniu - 16% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Największe spadki w tej kategorii zaliczył Olsztyn - 10% i Gdańsk - 6,6%. Miesiące wakacyjne, a szczególnie sierpień, kiedy na dobre rozpoczyna się gorączka poszukiwania mieszkań przez studentów, przyniosły kolejne wzrosty cen stancji. Do wyjątków, gdzie ceny nieco spadły w porównaniu z czerwcem, należą Kraków, Opole i Rzeszów. Znacząco zaś wzrósł koszt wynajmu pokoju we Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni i Katowicach. Stancje, podobnie jak mieszkania są w szczycie sezonu wynajmu o kilka do kilkudziesięciu procent droższe  iż w tym samym czasie w roku 2007. Najmniejszy, bo 7% wzrost miał miejsce w Krakowie, najbard iej zaś wzrosły ceny w Toruniu i Szczecinie: o około 30%.

Warszawa

Średnia cena wynajmu pokoju w Warszawie wynosiła, w II kwartale 2008, 631 zł, czyli ok. 5% więcej niż na koniec I kwartału. W lipcu i sierpniu nastąpił skok o kolejne 20 złotych. Wydaje się jednak, iż po gorączce wakacyjnej koszt wynajmu pokoju powinien nieco spaść i kształtować się na poziomie od 600 do 650 złotych. W II kwartale 2008 największy wzrost cen miał miejsce na Bielanach - o ponad 15% w stosunku o poprzedzającego kwartału. Nieco mniejszy, bo czternastoprocentowy wzrost miał miejsce w Centrum i Śródmieściu. Dzielnice tą są standardowo najdroższymi rejonami stolicy. Przeciętnie, wynajem pokoju kosztuje tam już ponad 800 zł. Najtańsze dzielnice pod względem wynajmu stancji to obecnie Targówek i Bródno. Największy spadek cen miał miejsce na Żoliborzu - o 8%. Miesiące wakacyjne nie przyniosły w Warszawie drastycznych zmian kosztów wynajmu stancji, z wyjątkiem Ursynowa, gdzie cena wzrosła z 680 złotych do 800. Jest to jednak skok chwilowy i w październiku ceny pokoi z pewnością wrócą do poziomu z maja/czerwca.

Kraków

Kraków plasuje się na trzecim miejscu w rankingu najwyższych kosztów wynajmu stancji. W II kwartale było to również miasto, do którego należał jeden z największych w tym okresie wzrostów cen wynajmu takich. Tutaj jednak, inaczej niż w przypadku Warszawy, wzrost cen odbywał się jednostajnie przez cały II kwartał. Najdroższą dzielnicą Krakowa, jest niezmiennie Stare Miasto, gdzie za wynajem pokoju, miesięcznie trzeba było zapłacić średnio 800 zł, co było kwotą o 14% wyższą niż w I kwartale 2008 i aż o 42% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. W porównaniu z 2007 rokiem znacznie wzrosły również koszty wynajmu stancji w takich dzielnicach jak: Bronowice czy Łobzów o ponad 1/5. Niezmienione pozostały natomiast ceny w Woli Duchackiej, Czyżykach czy Dębnikach.

Wrocław

Wrocław w drugim kwartale odnotował bardzo wysoki wzrost cen średnich wynajmu pokoi i stancji. Pod koniec I kwartału, pokój kosztował tam średnio 532 złote, natomiast pod koniec II kwartału było to już 627 zł miesięcznie, czyli 18% więcej, a w sierpniu osiągnął pułap 660 złotych, czyli w zasadzie poziom warszawski!

Poznań

Poznań może zaoferować studentom raczej jedne z tańszych stancji na wynajem. Przeciętnie w II kwartale za takie lokum trzeba było zapłacić 469 złotych miesięcznie. W lipcu i sierpniu cena zgodnie z oczekiwaniami nieco wzrosła i wynosi obecnie niemal 500 złotych. Obecna cena jest o 13%, czyli 50 złotych wyższa niż w sierpniu 2007. Najdroższą dzielnicą Poznania jest Grunwald, gdzie miesięcznie, w II kwartale za stancję trzeba było zapłacić średnio 540 zł. W chwili obecnej nie ma już lokalizacji, gdzie pokój jest tańszy niż 400 złotych miesięcznie.