^{Przygotował  Tomasz Branecki
jartom@jartom.pl
www.jartom.pl}

Po wielu tygodniach burzliwych dyskusji zostało wreszcie wręczone pierwsze w Polsce, pilotażowe świadectwo energetyczne. Otrzymał je Ośrodek Szkolno -Wychowawczy w Laskach koło Warszawy.

Świadectwa energetyczne traktuje się najczęściej jako sposób na znaczną redukcję zapotrzebowania - w skali całej Unii Europejskiej - na kopalne nośniki energii. Ponieważ oceny energetyczne motywują do budowania energooszczędnych budynków, niektórzy widzą w nich także sposób na uniezależnienie się od wzrostów cen energii.

Należy jednak zwrócić uwagę na jeszcze jedną, opisaną poniżej, rolę świadectw energetycznych.

Ryzykujemy całym swoim majątkiem, kupując nieruchomość na podstawie oceny stanu technicznego budynku metodą „na oko".

Co wiedzą kupujący o stanie technicznym nieruchomości? Najczęściej tyle, co sami są w stanie zobaczyć, oglądając ściany, armaturę i stolarkę. A więc prawie nic. W ten sposób ciężko jest stwierdzić, czy farba, którą pomalowany jest budynek, jest bezpieczna dla zdrowia, czy pod świeżą farbą nie znajduje się grzyb. Jeszcze trudniej ocenić stan techniczny elementów konstrukcyjnych budynku, instalacji, czy sposób izolacji od wilgoci. Trudno przecież, aby przed zakupem każdy potencjalny nabywca robił ekspertyzy wszystkich części budynku, lub by na próbę mieszkał w nim przez cały rok. Jak jednak inaczej sprawdzić, jak będzie się zachowywał budynek, gdy przyjdą deszcze, spadnie śnieg lub zawieją silne wiatry?

Jak w praktyce wygląda badanie stanu technicznego?

Często ze względu na postawę sprzedającego nie mamy wystarczająco dużo czasu na zbadanie nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku zainteresowania kilku klientów zakupem tej samej nieruchomości lub - co się często zdarza - gdy sprzedający stoi na stanowisku: „albo Pan kupuje, albo do widzenia". Dzisiejsza praktyka zawierania umów wymusza zawieranie w aktach notarialnych umów sprzedaży klauzuli o treści: „kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie zgłasza żadnych zastrzeżeń", co często mija się z prawdą. Od stanu rzeczywistego bardzo często odbiegają także dokumenty projektowe, inwentaryzacja powykonawcza, czy treść decyzji o dopuszczeniu do użytkowania. Szczególnie w przeszłości dochodziło do wielu nierzetelnych działań w tym zakresie.

Subiektywne czy obiektywne badanie stanu technicznego nieruchomości?

Z przeprowadzonych badań wynika, że w innych gospodarkach świata, na rozwiniętych rynkach badanie stanu technicznego nieruchomości przeprowadzane jest zasadniczo na dwa sposoby.

W Stanach Zjednoczonych przyjął się model subiektywny - właściciel nieruchomości sam opisuje stan techniczny obiektu. Jednak, co ważne, robi to obligatoryjnie, oraz odpowiada na urzędowo określony zestaw pytań, który stanowi dokument konieczny do przeniesienia własności. Odpowiedzi, opisujące stan nieruchomości w sposób niezgodny z rzeczywistością, mogą stać się podstawą do roszczeń w stosunku do sprzedającego.

Druga metoda badania stanu technicznego nieruchomości opiera się na obiektywnym audycie niezależnych rzeczoznawców budowlanych, którzy ponoszą odpowiedzialność majątkową i są ubezpieczeni w zakresie odpowiedzialności zawodowej.

Obie metody są korzystne dla obu stron umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż usprawniają przeprowadzanie transakcji. Szczególnie korzystne są dla tych właścicieli obiektów, którzy nie mają nic do ukrycia.

Jak będzie w przyszłości? Zakup nieruchomości przez internet?
Nabywcy coraz częściej znajdują odpowiadającą im nieruchomość w internecie. Jest to szczególnie wygodna forma działań, gdy traktujemy nieruchomość jako inwestycję. Ze względu na brak emocjonalnej więzi kupującego z taką nieruchomością nie jest potrzebne osobiste obejrzenie każdego szczegółu nieruchomości, a wystarczy obiektywne sprawdzenie stanu technicznego przez niezależnego eksperta. W takiej sytuacji wprowadzenie świadectw wydaje się standardową procedurą, która ułatwi przeprowadzenie transakcji i zwiększy bezpieczeństwo stron.

Na czym polega certyfikacja energetyczna?

Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego przez budynek wchodzi w życie już w styczniu 2009 roku i będzie dotyczyć budynków nowo budowanych, jak i już istniejących, które będą podlegały sprzedaży lub najmowi. W przypadku nowych, oddawanych do użytku budynków świadectwo charakterystyki energetycznej będzie dokumentem wymaganym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a przy sprzedaży budynku/lokalu będzie dokumentem niezbędnym do dokonania transakcji.

Wymóg oceny energetycznej dotyczyć będzie budynków mieszkalnych, obiektów użyteczności publicznej, czyli szkół, szpitali, biurowców, centrów handlowych oraz magazynów.

Klasa energetyczna, poświadczona przez świadectwo, określi jakość energetyczną nieruchomości, a co za tym idzie - atrakcyjność budynku, czy lokalu pod kątem sprzedaży lub wynajmu. Będzie też zawierać wskazówki dotyczące możliwych inwestycji w tym zakresie. Takie opracowanie umożliwi oszacowanie wielkości przyszłych kosztów eksploatacyjnych.

Podstawa prawna

1. Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373)
2. Kraje członkowskie Unii Europejskiej są zobowiązane do wprowadzenia postanowień Dyrektywy 2002/91/EC Parlamentu Europejskiego i Rady z 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.