Mieszkanie na wynajem to niezmiennie atrakcyjna lokata kapitału. Nie należy jednak zapominać, że z wyższymi potencjalnymi zyskami łączy się ryzyko. W przeciwieństwie do bankowych lokat nie mamy tu z góry znanych odsetek i terminu zapadalności.

5,28 proc. wynosi obecnie przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem - wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. W najbardziej atrakcyjnych pod tym względem miastach zarobić można średnio 6 i więcej procent. Nic dziwnego, że nie brakuje chętnych na zakup lokalu i wprowadzenie go na rynek najmu.

Dane Narodowego Banku Polskiego są bezwzględne wobec lokat - wiele dostępnych na rynku depozytów nie pokrywa nawet inflacji, co oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. Nic więc dziwnego, że Polacy uciekają od tej formy lokowania kapitału. Z ostatniego komunikatu NBP wynika, że w kwietniu wycofano z lokat około 4 mld zł, co jest kwotą największą od czterech lat. Inwestorzy szukają alternatyw, które mogą przynieść większe odsetki niż skromne 1,5-2 proc. na bankowym depozycie. Jedną z opcji jest rynek nieruchomości.

Od czego zależy rentowność najmu?

Zakup mieszkania kusi możliwymi zyskami, które pochodzą z dwóch źródeł. Z jednej strony mamy wzrost wartości nieruchomości w czasie, a z drugiej bieżące zyski z najmu. Oczywiście ani jedno, ani drugie nie jest pewne, jednak potencjał zysków jest spory. Home Broker i Domiporta.pl regularnie przyglądają się temu, w jakim mieście kupić mieszkanie, by potencjalne zyski z najmu były najwyższe.

- Inwestorzy kupują coraz większe wolumeny lokali z przeznaczeniem pod wynajem, gdyż rentowność z najmu jest na dużo wyższym poziomie względem zysku z lokat - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. - Co więcej obserwujemy również trend, który można nazwać zmianą pokoleniową, jaką jest powolne odejście od własności. To sprawia, że dynamiczne zmiany doceniają i upatrują w nich szansę nie tylko inwestorzy komercyjni, a także sfera rządowa, która poprzez program Mieszkanie plus i ustawę o REIT-ach zamierza wspierać i rozwijać rynek najmu - dodaje ekspert.

Rentowność inwestycji w nieruchomość na wynajem zależy od wielu czynników, w analizie skupiamy się na dwóch kluczowych: cenie zakupu i stawce, jaką można uzyskać z najmu. Im taniej mieszkanie kupimy i drożej wynajmiemy, tym zyski będą wyższe. Nie należy jednak zapominać o uwzględnieniu w kalkulacji kilku innych parametrów, przede wszystkim okresów, w których lokal stoi pusty bez najemców - to czas gdy rentowność wynosi okrągłe zero.

Katowice, Gdańsk i Łódź wróżą najlepiej

Spośród analizowanych przez Home Brokera i Domiporta.pl dużych miast na tę chwilę największy potencjał zysku z inwestycji w mieszkanie mają lokale w Katowicach. Niskie ceny zakupu są sprzymierzeńcem inwestorów, za 200 tys. zł bez problemu kupimy tam mieszkanie na rynku pierwotnym, a lokal z drugiej ręki będzie jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych tańszy. Średnia cena zakupu metra kwadratowego mieszkania w stolicy Górnego Śląska to około 4,5 tys. złotych. Wynajmując taki lokal można liczyć średnio na 36,7 zł za mkw., co przekłada się na rentowność netto 6,58 proc. Stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a dla bezpieczeństwa kalkulacji - także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy.

Nieźle wygląda też zakup lokalu na wynajem w kilku innych miastach. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie.

Wśród miast o najniższej oczekiwanej rentowności najmu netto znalazły się Poznań (4,06 proc. rocznie) i Kielce (4,28 proc.). Warto jednak zwrócić uwagę, że nawet tam średnie oczekiwane zyski są 2-3 krotnie wyższe niż na bankowej lokacie.

Nie ma róży bez kolców

Nie jest jednak tak, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to nieskończone źródło wysokich zysków. Należy po pierwsze pamiętać, że są to średnie oczekiwane zyski, co oznacza, że jeden z inwestorów zarobi więcej, a inny mniej. Dodatkowo pod uwagę należy wziąć ryzyko braku zarobków lub wręcz strat. Nikt nie gwarantuje, że znalezienie najemców nastąpi szybko i że pod nogami nie pojawią się kłody w postaci na przykład zniszczeń w lokalu czy konieczności nieoczekiwanego remontu. Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zająć może nawet kilka miesięcy.

Mieszkanie w rękach eksperta

Coraz bardziej na popularności zyskuje w Polsce usługa kompleksowego zarządzania najmem. To pomoc w całym procesie, począwszy od zakupu odpowiedniego lokalu, poprzez przygotowanie go i znalezienie najemcy, a na bieżącej obsłudze skończywszy. Kompetentny (to ważne!) pracownik takiej firmy jest w stanie doradzić poziom czynszu na tyle wysoki, by satysfakcjonował właściciela mieszkania, ale na tyle niski, że znalezienie najemcy nie będzie przeciągało się w nieskończoność. Oczywiście usługa taka kosztuje (zwykle ok. 200 zł miesięcznie), lecz zdejmuje z właściciela nieruchomości właściwie wszystkie obowiązki, nie tylko dotyczące znalezienia najemcy, ale i potem opieki nad mieszkaniem, kontaktów z dostawcami mediów, wspólnotą itd. To rozwiązanie zarówno dla osób, które nie mają fizycznie możliwości zajęcia się tematem (bo np. mieszkają poza granicami kraju), jak i tych, którym po prostu na co dzień szkoda na to czasu.

Jak rozwinie się rynek najmu?

Według Macieja Górki z Domiporta.pl, aby rynek mógł się właściwie rozwijać niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów - mają one, że zmienią się relacje między najemcą a wynajmującym.

Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą, ustawą o najmie. Innym pomysłem, który budzi spore zainteresowanie i będzie miał duży wpływ na kształt polskiego rynku jest ustawa o polskich wehikułach nieruchomościowych dla Kowalskiego, czyli REIT-ach.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

^{Źródło:Maciej Górka - Domiporta.pl}