Większość posiadaczy kredytów hipotecznych jak najszybciej chce uregulować swoje zobowiązania wobec banku. Dlatego nadpłata „hipoteki" jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Osoby decydujące się na wcześniejszy zwrot części kredytu powinny wziąć pod uwagę tzw. prowizję rekompensacyjną. Po przeprowadzeniu szczegółowych obliczeń można stwierdzić, że spore znaczenie ma również moment dokonania nadpłaty - pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Tylko wczesna nadpłata zapewni spore oszczędności

Wcześniejsza spłata pożyczonego kapitału jest możliwa w całym okresie kredytowania. Posiadacz „hipoteki" powinien jednak wiedzieć, że efektywność nadpłaty zależy od upływu czasu. Dzieje się tak, ponieważ wpłata nieprzewidziana w harmonogramie dodatkowo pomniejsza saldo zadłużenia, od którego są naliczane koszty odsetkowe. Jeżeli przedterminowa spłata została dokonana na początku okresu kredytowania to podstawa do obliczania odsetek będzie niższa przez kolejne 20 - 30 lat.

Opłacalność wczesnej nadpłaty potwierdzają wyniki zaprezentowane w poniższej tabeli. Po uwzględnieniu standardowych parametrów kredytu hipotecznego (kwota 270 000 zł, 360 równych rat, marża 2,00%) okazuje się, że wpłata 10 000 zł dokonana po 36 miesiącach może skutkować oszczędnością na poziomie 20 627 zł - 23 727 zł. Dokładny wynik zależy od tego, czy bank naliczył prowizję za wcześniejszą spłatę (zwaną też prowizją rekompensacyjną) - pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stawka wspomnianej prowizji wynosi od 0,00% do 4,00% (patrz poniższe zestawienie).

Efektywność nadpłaty nieuchronnie maleje wraz z upływem kolejnych lat. W analizowanym przykładzie każda złotówka nadpłacona w 37 miesiącu generuje 2,06 zł - 2,37 zł oszczędności. Identyczne wyniki dla spłaty dokonywanej po upływie 12 lat kredytowania wynoszą od 0,94 zł do 1,25 zł. W przypadku ostatniego wariantu (nadpłata w 301 miesiącu) okazuje się, że korzyści uzyskane dzięki obniżeniu odsetek nie zawsze pokrywają koszty prowizji rekompensacyjnej.

*- Dodatkowe założenie: stopa referencyjna na stałym poziomie do końca okresu kredytowania
Źródło: opracowanie własne

Skrócenie okresu spłaty wymaga aneksu

Warto nadmienić, że zaprezentowane obliczenia uwzględniają skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie (patrz powyższa tabela). To rozwiązanie jest popularne, ponieważ skutkuje sporymi oszczędnościami i pozwala na wcześniejsze wykreślenie hipoteki. Osoby, które je wybrały muszą jednak zgodzić się na sporządzenie aneksu do umowy kredytowej. Taka czynność może być odpłatna - pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. W ramach obliczeń przyjęto, że jednorazowy koszt jej wykonania to 100 zł.

Kredytobiorca dokonujący nadpłaty kredytu może również wnioskować o proporcjonalne obniżenie raty. W takim przypadku bank nie będzie wymagał aneksowania umowy, ponieważ okres spłaty kredytu pozostanie identyczny. Ze względu na niezmienioną liczbę rat wartość kredytowych oszczędności będzie znacznie niższa. W pierwszym z analizowanych wariantów (nadpłata 10 000 zł po 3 latach) osoba, która zamiast skrócenia okresu kredytowania wybrała redukcję raty zyska co najwyżej 7632 zł.

^{Andrzej Prajsnar - portal RynekPierwotny.pl}