Ostatnie wydarzenia na rynkach finansowych zmienią perspektywę rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy.

Obserwowany w ciągu ostatniego tygodnia szereg zdarzeń, związanych z kryzysem na międzynarodowych rynkach finansowych, pomimo stabilnej jakości portfela kredytów hipotecznych w Polsce, spowodował widoczne ograniczenie finansowania przez banki działalności deweloperskiej oraz wprowadzenie znacznie bardziej restrykcyjnej polityki przy udzielaniu kredytów dla ludności. Głównym czynnikiem mającym na to wpływ jest brak płynności na rynku międzybankowym, duży wzrost kosztu pozyskania pieniądza przez banki oraz wzrastające wymogi kapitałowe banków, związane z rosnącym ryzykiem kredytowym i ryzykiem kontrahenta.

Powyższe działania banków powinny mieć znaczny wpływ na ograniczenie liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym w następnym roku, co może doprowadzić do spadku cen, jak i upadku niektórych deweloperów. Wydaje się, że potencjał spadku cen przy obecnych marżach deweloperów może wynieść nawet powyżej 10%, w zależności od miasta. Jeśli pogłębi się brak zaufania do instytucji finansowych oraz ich wiarygodności, to część klientów banków skłoni się do wycofywania środków pieniężnych i inwestowania ich w aktywa materialne.

Widać już obecnie poszukiwanie przez klientów alternatywnych lokat kapitału. Ten przeciwstawny trend może ograniczyć spadki cen mieszkań na polskim rynku. Może także wzmocnić trend wzrostu wartości gruntów. Ograniczenie działalności deweloperów w roku 2009 będzie miało wpływ na niewystarczającą podaż nowych mieszkań w latach 2010 i następnych. Biorąc pod uwagę rosnący ze względów demograficznych popyt, może to mieć wpływ na wzrost cen w wyżej podanym okresie. Wydaje się, że w przeciwieństwie do kryzysu na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2000-2002, firmy budowlane nie powinny aż tak boleśnie odczuć kryzysu. Ma to głównie związek z planowaną ogromną liczbą realizacji projektów infrastrukturalnych, komercyjnych i hotelowych w ciągu najbliższych paru lat. Ograniczenie możliwości kupna mieszkań powinno spowodować dalszy wzrost zainteresowania wynajmem mieszkań, co może dalej utrwalić wzrost stawek wynajmu na poziomie ok. 10% rocznie - będzie to miało jednak miejsce jedynie gdy wzrost PKB utrzyma się na poziomie powyżej 3%. Zgodnie z naszymi wcześniejszymi prognozami, rynek budownictwa biurowego odczuwać będzie spowolnienie, dotyczy to najbardziej największych miast. Firmy obawiające się nadchodzącego spowolnienia gospodarki, będą unikać inwestowania w większe powierzchnie biurowe.

Na obecnym etapie najbardziej bezpieczną i rentowną inwestycją na rynku nieruchomości, ale nie tylko, powinien być zakup ziemi rolnej. Utrzymujące się bardzo duża dysproporcja pomiędzy cenami gruntów rolnych a budowlanych powoduje, że klienci będą szukać takich długoterminowych Inwestycji z myślą o przekształcaniu terenu. Różnica pomiędzy wartością gruntów rolnych i budowlanych powinna automatycznie zmniejszyć sie po wejściu w życie przepisów dotyczących automatycznego odrolnienia gruntów na terenach miejskich. Ceny gruntów budowlanych pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach powinny w najbliższym czasie spadać, głównie ze względu na zmniejszoną aktywność deweloperów. Wzrost wartości gruntów może natomiast występować w pobliżu aglomeracji miejskich, w miejscach, gdzie znacząco spadnie czas dojazdu wraz z poprawiającą się tam infrastrukturą drogową i kolejową. Budowa dróg szybkiego ruchu powoduje bowiem, że szybciej przemieszczamy się z miasta do miasta, niż ze skrajnych dzielnic do centrum tej samej aglomeracji.

^{Źródło : CEE Property Group}