Istotę problemu mieszkaniowego w Polsce stanowi przede wszystkim chroniczny brak mieszkań. Zapotrzebowanie społeczeństwa na mieszkania jest o wiele większe niż liczba lokali oddawanych do użytku.

Wzrasta liczba nowych mieszkań

Sytuacja zaczyna się powoli poprawiać, o czym świadczy rosnąca od 1997 roku liczba oddawanych do użytku mieszkań. Obecnie liczba nowych lokali  dorównuje tej z początku lat 90-tych, ale trzeba pamiętać, że wtedy swoje inwestycje kończyły spółdzielnie mieszkaniowe, które były masowym inwestorem w budownictwie mieszkaniowym. Rozpoczęta w 1990 roku transformacja gospodarcza uwolniła ceny oraz ustanowiła rynkowe stopy procentowe. Trudne warunki gospodarcze i społeczne  wpłynęły także na budownictwo mieszkaniowe - w latach 1993-1996 odnotowano najmniejszą liczbę oddawanych do użytku mieszkań w analizowanym okresie (1991-2008*). Później sytuacja była coraz lepsza, co wcale nie oznacza, że dobra. W 2000 roku, a więc ostatnim roku obowiązywania zerowej stawki podatku VAT przy sprzedaży nowych mieszkań oraz w 2003 roku, kiedy to zaczęły obowiązywać przepisy o obowiązkowej i płatnej kontroli przeprowadzanej po zakończeniu budowy mieliśmy do czynienia z  gwałtowniejszym przyrostem nowych mieszkań. W roku 2007 liczba mieszkań oddanych do użytku w stosunku do roku poprzedniego wzrosła o 16,1% (ze 115,2 tys. do 133,8 tys.). Wstępne dane GUS-u pokazują, że 2008 rok powinien być jeszcze lepszy - od stycznia do sierpnia oddano już prawie 93 tys. mieszkań.

Liczba oddawanych do użytku mieszkań (uwzględnia się tu różne formy mieszkaniowe) różni się w poszczególnych segmentach inwestycyjnych rynku mieszkaniowego, wśród których wyróżnia się: segment inwestorów indywidualnych, segment spółdzielczy, segment developerski (Główny Urząd Statystyczny określa jego wyniki w kategorii mieszkań na sprzedaż i wynajem) oraz pozostałe formy budownictwa, w których znajdują się mieszkania społeczno- czynszowe (TBS-y), komunalne i zakładowe.

Segment inwestorów indywidualnych wciąż silny

Udział inwestorów indywidualnych, budujących najczęściej domy jednorodzinne tzw. systemem gospodarczym, w rynku mieszkaniowym na przestrzeni lat 1991-2007 był dość wysoki, a jego najwyższą wartość (73%) zanotowano w 2003 roku.  Wprowadzenie od 1 maja 2004 r. 22-proc. stawki VAT na materiały budowlane, a także rozwój działalności deweloperskiej, w której ofercie znajdowały się także domy jednorodzinne, spowodowały nieznaczny spadek tej formy budownictwa mieszkaniowego, chociaż w 2007 r. jego udział był nadal wysoki i wynosił 53,6%. W 2008 roku, w okresie od stycznia do sierpnia, inwestorzy oddali już prawie 45 tys. mieszkań, podczas gdy w całym roku 2007 było ich niecałe 72 tys.

Budownictwo spółdzielcze powoli zanika

Spółdzielnie mieszkaniowe przez wiele lat były największym inwestorem w budownictwie mieszkaniowym. W latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych były one podstawowym podmiotem realizującym politykę mieszkaniową państwa w miastach. Również w 1991 r. oraz w 1992 r. spółdzielnie oddały bardzo dużą liczbę  (ponad 80 tys.) mieszkań, co wynikało z ukończenia procesu inwestycyjnego podjętego jeszcze przed 1990 rokiem. W 1994 r. oddawanych do użytku lokali mieszkalnych było już jednak o ponad połowę mniej. Od tego czasu występuje tendencja spadkowa tej formy budownictwa. W 2007 r. udział spółdzielni mieszkaniowych w podaży nowych mieszkań wyniósł zaledwie 6,2%, co w porównaniu z 1991 rokiem, kiedy ich udział rynkowy wynosił 61%, czyni je zanikającą formą.

Wzrasta aktywność deweloperów

W ostatnich latach zauważalny jest wzrost aktywności deweloperów, którzy stali się drugą, po inwestorach indywidualnych, grupą inwestorską pod względem wolumenu oddawanych do użytku lokali mieszkalnych. Ich udział wzrósł z 0% w 1991 r. do 34% w 2007 r. Wzrostowa tendencja ich udziału rynkowego została zaburzona w latach 2002-2004 w związku z dekoniunkturą na rynku mieszkaniowym (wstrzymana została realizacja wielu nowych projektów) oraz za sprawą zmian w prawie budowlanym, które wpłynęły na znaczny wzrost oddawanych do użytku mieszkań przez inwestorów indywidualnych, a także obowiązującą od stycznia 2002 r. 7-proc. stawką VAT od sprzedaży mieszkań. Różnorodność i  atrakcyjność oferty deweloperów umacnia ich pozycję rynkową i sprawia, że są oni coraz bardziej znaczącym inwestorem rynku mieszkaniowego. W ostatnim okresie można jednocześnie zaobserwować zawirowania na rynku deweloperskim. Część firm, która weszła na rynek w okresie hossy na rynku mieszkaniowym, zaczyna mieć coraz poważniejsze problemy finansowe.
Nie można jednak przenosić tych kłopotów na całą branżę. Sytuacja normuje się i na rynku pozostaną te firmy, które rzeczywiście specjalizują się w działalności deweloperskiej.

Niewielki udział pozostałych form budownictwa

Udział mieszkań komunalnych, zakładowych i czynszowo-społecznych w strukturze rynku jest niewielki i oscyluje wokół 10%.  Mieszkań zakładowych dziś prawie się nie buduje, a budowa mieszkań komunalnych napotyka na poważną barierę niedoboru środków publicznych w budżecie samorządów gminnych. Wzrost liczby mieszkań na wynajem, budowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego, zależny jest z kolei w głównej mierze od instytucji zasilającej je w znaczną część środków finansowych - Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W 2007 r. liczba mieszkań zakwalifikowanych do pozostałych form budownictwa mieszkaniowego wynosiła zaledwie 8,2 tys., co daje zaledwie 6,1% udziału w całym rynku.