O sytuacjach, których powinni unikać przyszli najemcy i osoby planujące zakup nieruchomości oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami rozmawia Sylwia Rotkiewicz - Łobocka z Jartom z Małgorzatą Szulczewską, Dyrektor ds. Ubezpieczeń Grup Zawodowych SAGA Brokers.

Firma SAGA Brokers, obecna na rynku od 1990 r. jest najstarszą polską firmą brokerską zajmującą się ubezpieczeniami różnych grup pracowniczych, m. in. pośredników w obrocie nieruchomościami.

Agencja JARTOM od 1992 r. specjalizuje się w świadczeniu usług z zakresu doradztwa oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami magazynowymi i produkcyjnymi.

Sylwia Rotkiewicz - Łobocka, Jartom: - Od wielu lat zajmuje się pani ubezpieczeniami pośredników odpowiedzialnych za transakcje na rynku nieruchomości. Agencja Jartom, z racji profilu działalności zna problemy doradców i ich klientów, co prawda od podszewki, ale z nieco innej perspektywy. Dlatego chciałabym poznać pani punkt widzenia jako eksperta od ubezpieczeń. Proszę powiedzieć co muszą zwracać uwagę osoby korzystające z usług pośredników, aby zaoszczędzić sobie nerwów i „bezboleśnie" przejść przez proces najmu czy kupna nieruchomości? Interesuje mnie również z jakimi trudnymi sytuacjami mogą mieć do czynienia agenci?

Pozorna oszczędność

Małgorzata Szulczewska, SAGA Brokers: - Pośrednicy w swojej pracy spotykają się z różnymi sytuacjami. Jedne z nich są zwykłe, codzienne, inne z kolei bardziej nietypowe i skomplikowane. Myślę, że można bardzo długo opowiadać o przygodach, jakie zdarzają się agentom. Ja jednak skoncentruję się na kilku najważniejszych kwestiach.

Często spotykanym problemem jest źle pojmowana dbałość o interesy klienta. Przejawia się ona między innymi w przesadnym ograniczaniu wydatków klienta, kosztem nieprofesjonalnej i niezgodnej z prawem usługi.

Jedną ze strategii minimalizacji wydatków najemcy lub kupującego jest ograniczanie kontaktów z kancelarią notarialną. Zgodnie z prawem umowa ostateczna kupna-sprzedaży musi być sporządzona przez notariusza. Inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży oraz umowy najmu. W tych przypadkach wizyta w kancelarii notarialnej nie jest niezbędna. Często klienci wymuszają na pośredniku przygotowanie umowy przedwstępnej lub pośrednik sam przekonuje, że wizyta u notariusza generuje jedynie zbędny koszt. Jeśli klient podpisuje dokument, który został stworzony jedynie w oparciu o porady pośrednika, to z pewnością redukuje koszty, ponieważ nie płaci wynagrodzenia notariuszowi, ale musi również pamiętać, iż robi to na własne ryzyko. Osoba taka powinna mieć na uwadze to, że umowa notarialna ma zdecydowaną przewagę, mianowicie umożliwia dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej lub nawet (jeśli dłużnik w akcie złożył oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) może stanowić tytuł egzekucyjny. Zwykła umowa takich gwarancji nie daje.

Dążenie do zmniejszenia wydatków po stronie najemcy lub kupującego uwidacznia się także w rezygnacji z usług tłumacza przysięgłego i zlecaniu tłumaczeń osobie nie posiadającej odpowiednich kwalifikacji.

S. R. - Ł., Jartom: - Jartom działa na międzynarodowym rynku nieruchomości komercyjnych. Takie niedokładne tłumaczenie umowy może być źródłem wielu kłopotów i rozbieżności interpretacyjnych. Słyszeliśmy o kilku takich przypadkach. Niechęć do kontaktów z ekspertami prawie zawsze prowadzi do wydłużenia procedury transakcyjnej.

M. S., SAGA Brokers: - Rzeczywiście jest to bardzo duży problem. Miałam do czynienia z sytuacją, w której polską, wiążącą strony wersję umowy podpisał wynajmujący, a błędnie przetłumaczoną na angielski - najemca - obcokrajowiec. Łatwo sobie wyobrazić, jakie wyniknęły z tego komplikacje.

S. R. - Ł., Jartom: - Wiemy, że często zarówno klientom, jak i pośrednikom bardzo zależy na szybkiej finalizacji transakcji. Jakie mogą być negatywne konsekwencje dążenia do jak najszybszego zawarcia umowy najmu lub sprzedaży?

M. S., SAGA Brokers: - Sposobem na zaoszczędzenie czasu może być np. pobieżne zapoznanie się z zapisami zawartymi w księdze wieczystej lub poprzestanie na skróconym odpisie. Szczegółowe przestudiowanie tego rejestru stanowi jedną z najważniejszych rzeczy, które należy zrobić przed zawarciem transakcji. Księga wieczysta zawiera bowiem wszystkie niezbędne do przeprowadzenia czynności prawnych informacje dotyczące nieruchomości. Dlatego poznanie jej treści umożliwia nam uzyskanie informacji m. in. o wszelkiego rodzaju ograniczeniach w posługiwaniu się nieruchomością, prawach i roszczeniach osobistych. Dzięki odpisowi z księgi wieczystej możemy np. ustalić czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, albo kto ma prawo do pierwokupu. To są naprawdę podstawowe dane, bez których nie może się odbyć żadna transakcja. Ponadto, interes osoby dokonującej transakcji w zaufaniu do treści KW chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza? Nawet jeśli stan prawny ujawniony w KW jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, to pod warunkiem działania w dobrej wierze (przy braku wiedzy o stanie faktycznym) można na drodze sądowej dochodzić uznania zakupu nieruchomości. Jeżeli jednak nabywca działał w złej wierze, czyli m.in. mógł z łatwością się o stanie nieruchomości dowiedzieć, rękojmia go nie chroni.

Wszyscy o tym wiedzą, ale nie każdy pamięta, że trzeba dysponować aktualną (nie starszą niż wydaną trzy miesiące wcześniej) wersją odpisu. Konsekwencje nie przywiązywania do tego wagi mogą być bardzo poważne. Nie można zasłaniać się nieznajomością księgi wieczystej, ponieważ dostęp do niej jest swobodny, a jej treści  - jawne.

S. R. - Ł., Jartom: - W dobie informatyzacji ksiąg wieczystych, zapoznanie się z ich treścią nie stanowi problemu. Nawet gdy księga nie jest jeszcze migrowana, każda osoba może przeglądać księgę w obecności pracownika sądu i warto z tego uprawnienia skorzystać.

M. S., SAGA Brokers: - Kolejna kwestia, na którą chciałabym zwrócić uwagę dotyczy posługiwania się oryginałami i kopiami dokumentów. Niekiedy mamy do czynienia z sytuacją, w której agent nie wymaga od właściciela okazania oryginalnej wersji dokumentów.

S. R. - Ł., Jartom: - Oczywiście, do podpisania umowy pośrednictwa i sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości oryginały dokumentów nie są niezbędne. Jednak do zawarcia transakcji bez nich nie dojdzie.

 M. S., SAGA Brokers: - Tak. I dlatego też w sytuacji, w której pośrednik nie upewnił się jak wygląda kwestia dostępności oryginałów może pojawić się problem, gdy okaże się, że nie można podpisać umowy.

 Chciałabym podkreślić, iż pośrednik zawsze powinien bardzo dokładnie zapoznać się z całą dokumentacją, która będzie potrzebna do zawarcia transakcji najmu lub kupna-sprzedaży. Do jego obowiązków należy sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Agent nie może opierać swej wiedzy o przedmiocie transakcji np. tylko i wyłącznie na kopiach dokumentów lub nieaktualnych odpisach z księgi wieczystej. Zresztą, aktualny (czyli maksymalnie 3-miesięczny) odpis też nie gwarantuje nam bezpieczeństwa transakcji. Odpis z KW już za chwilę może nie być aktualny. W czasie dzielącym sporządzenie tego dokumentu od transakcji może wpłynąć do sądu wniosek np. o wpis hipoteki, ujawnienie prawa własności, czy zajęcie komornicze. Oczywiście wpis do KW nie następuje natychmiast, jednak pojawia się w niej wzmianka o takim wniosku. Wiedza o takiej wzmiance powinna być dla nas sygnałem ostrzegawczym (zwłaszcza, gdy dotyczy działów II-IV). Jest to ważne szczególnie, że podobnie jak np. informacja o niezgodności treści KW ze stanem rzeczywistym, wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej, o której zaletach już wspominałam.

S. R. - Ł., Jartom: - Z jakimi jeszcze sytuacjami miała pani do czynienia? Na co należałoby zwrócić uwagę?

Przekroczenie uprawnień

M. S., SAGA Brokers: - Kolejną praktyką, która może rodzić negatywne konsekwencje zarówno dla pośrednika, jak i klienta jest świadczenie przez agenta usług wykraczających poza jego kompetencje. Najczęściej wynika to z oczekiwań, jakie formułują pod jego adresem klienci. Przyszłemu najemcy lub kupującemu zależy na tym, aby u pośrednika mógł załatwić wszystkie sprawy związane z nieruchomością. Agent nie chcąc odmawiać swojemu klientowi godzi się wykonywać dodatkowe usługi mimo, iż nie ma do tego stosownych uprawnień zawodowych. Przeważnie dotyczy to doradztwa podatkowego lub prawnego.

S. R. - Ł., Jartom: - Pośrednik może oczywiście udzielać rad klientowi. Jednak, zarówno w jego własnym interesie, jak i z uwagi na dobro najemcy lub kupującego powinien on poinformować go o swoim zakresie obowiązków. Czynności związane z doradztwem podatkowym oraz prawnym zostały zastrzeżone w odpowiednich ustawach dla osób, które muszą nabyć stosowne uprawnienia. Pomimo tego zdarzają się przypadki przekraczania uprawnień. Jak często mamy do czynienia z sytuacją, kiedy agent wciela się w doradcę prawnego lub podatkowego?

M. S., SAGA Brokers: - Trudno dokładnie określić skalę problemu, ale tego rodzaju sytuacje mają miejsce dosyć często i jest to szeroko dyskutowana kwestia. Jeśli pośrednik udzieli wykraczającej poza jego kompetencje porady i w konsekwencji ucierpi na tym klient, to jest to sytuacja trudna dla obu stron. Co oczywiste, pośrednik nie jest w tym zakresie objęty ubezpieczeniem zawodowym. Wynika to z tego, że dotyczy ono wyłącznie czynności pośrednictwa wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym roszczenie klienta będzie musiał pokryć z własnej kieszeni. Co więcej, naraża się na sankcje z tytułu wykonywania np. czynności doradztwa podatkowego bez wymaganych uprawnień.

Klient, który chce uniknąć konsekwencji złej porady powinien udać się do osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia. Najemca lub kupujący zawsze może zweryfikować wiarygodność firmy, z której usług korzysta, a w razie wykonania przez nią wadliwej usługi skorzystać z jej ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Oszustwa

M. S., SAGA Brokers: - Na wszelki wypadek warto sprawdzić firmę lub osobę prywatną, od której uczciwości zależy los naszych zasobów finansowych czy reputacji zawodowej. Oczywiście trudno ochronić się przed wszystkimi przykrymi ewentualnościami, ale warto przynajmniej spróbować. Na naszej drodze spotykamy różnych ludzi, także zwykłych oszustów. Czasem zdarza się, iż pośrednik pobiera zadatek od klienta, przekazuje pieniądze sprzedającemu, z którym nagle urywa się kontakt. Taka sytuacja ma miejsce np. wtedy, gdy osoba reprezentująca właściciela posługuje się sfałszowanym pełnomocnictwem. Ażeby zapobiec takim niemiłym niespodziankom pośrednik powinien bardzo starannie zweryfikować sprzedającego. Wiarygodność pełnomocnictwa można sprawdzić kontaktując się z notariuszem. Taka weryfikacja powinna wykraczać poza ustalenie zgodności numeru pełnomocnictwa, jego aktualności czy podstawowych danych osoby będącej pełnomocnikiem. Wspomniany dokument należy sprawdzić z uwzględnieniem wszystkich szczegółów. Pomysłowość fałszerzy w tym zakresie nie zna granic...

Bardzo rzadko, ale jednak zdarza się, że osoba, która podaje się za notariusza w rzeczywistości nim już nie jest. Dlatego lepiej odwiedzać notariusza w jego gabinecie, rezygnując ze spotkań przy kawiarnianym stoliku.

S. R. - Ł., Jartom: - Podsumowując można powiedzieć, iż pośrednicy oraz ich klienci powinni unikać nie tylko nieprzemyślanych „dróg na skróty", ale również przykładać dużą wagę do dokumentacji oraz uprawnień osób, z którymi współpracują. Czasem na prawdę nie warto się śpieszyć i za wszelką cenę oszczędzać pieniądze.

M. S., SAGA Brokers: - Zgadzam się całkowicie. Przy okazji chciałabym zwrócić uwagę na to, iż praca pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga od osoby ją wykonującej nie tylko odpowiednich kwalifikacji, doświadczenia, umiejętności negocjacyjnych, ale również drobiazgowości, ostrożności i rozwagi oraz przede wszystkim ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej z odpowiednio wysoką sumą gwarancyjną. Klient, z kolei powinien kierować się zdrowym rozsądkiem i unikać traktowania pośrednika jako specjalisty od wszystkiego.

^{Agencja JARTOM
www.jartom.pl}