^{Agencja JARTOM
Ul. Kopernika 30, 00-336 Warszawa
tel.: +48-22-8263323, fax.: +48-22-8260975
jartom@jartom.pl, www.jartom.pl}

1. Co nowego w 2008 roku na rynku magazynowym?

Ważnym wydarzeniem początku roku 2008 było wejście na polski rynek dewelopera Pinnacle Central & Eastern Europe, specjalizującego się w powierzchniach magazynowych w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Pinnacle rozpoczął budowę centrum logistycznego o powierzchni 200 tys. mkw. w okolicach Poznania. Niespotykanym dotąd zjawiskiem dla rynku jest powstawanie centrów logistycznych w dużych aglomeracjach, innych niż warszawska, łódzka, śląska, czy wielkopolska, czego przykładem może być inwestycja Prologis w Szczecinie.

Nowością na rynku jest utrata około 1,5% powierzchni z sektora nowoczesnych powierzchni magazynowych ze względu na starzenie się obiektów uznawanych jeszcze niedawno za nowoczesne. Drugim procesem jest zamiana funkcji części obiektów z magazynowej na handlową lub na produkcyjną. Proces ten już się rozpoczął, ale jest przysłaniany przez dynamiczny przyrost nowych, szybko budowanych powierzchni. W pierwszych miesiącach 2008 roku przybyło około 10% powierzchni magazynowej.

2. Jakie czynniki miały wpływ na zmiany rynku magazynowego w pierwszych miesiącach 2008 roku?

Na rynek hal, w pierwszej połowie roku 2008 oddziaływanie miała podjęta w poprzednim roku decyzja o organizacji przez Polskę Euro 2012 oraz związane z tym planowane przyśpieszenie w budowie autostrad. Wpływ na gospodarkę miała zmiana rządu RP na rząd kierowany przez partię uznawaną za bardziej liberalną w sferze gospodarki. Przełom roku 2007 i 2008 to prognozy długotrwałego wzrostu gospodarczego naszego kraju i wejście Polski do strefy Schengen. Na rynek magazynowy wpływ miały także czynniki negatywne, takie jak wzrost cen gruntów, zwiększenie kosztów budowy magazynów spowodowane gwałtownym wzrostem cen materiałów budowlanych i odpływem siły roboczej za granicę, osiąganie górnego pułapu możliwości dalszego zwiększania zadłużenia społeczenstwa oraz czynniki globalne, w tym recesja w Stanach Zjednoczonych, spadki na giełdach i kryzys na amerykanskim rynku nieruchomości.
Oddziaływanie czynników pozytywnych było silniejsze i rynek magazynów po okresie gwałtownego rozwoju osiągnął stan stabilnego wzrostu.

3. Charakterystyka podaży magazynów

Łączna wielkość istniejącej w Polsce powierzchni magazynowej przekroczyła 4 miliony mkw., z czego w roku 2008 przybyło ponad 400 tys. mkw.

Udział pustostanów nie przekracza 5%, a dla Warszawy wynosi poniżej 3%. Rynek w roku 2008 jest zdominowany przez dwóch głównych graczy - Panattoni i ProLogis, którzy posiadają łącznie prawie 60% rynku. W zwiazku z wejściem do Unii Europejskiej i Strefy Schengen zwiększa się liczba magazynów ulokowanych w południowo - zachodniej części kraju. Miejsce to jest bowiem centrum makroregionu, w którego skład wchodzą Polska, Czechy, Słowacja, Niemcy i Austria. Tylko w okolicy Wrocławia znajduje się już prawie 400 tys. mkw. hal. Z każdym miesiącem zmniejsza się udział magazynów położonych w Warszawie w stosunku do powierzchni hal w całym kraju.

4. Charakterystyka popytu

Średnia wielkość transakcji w Warszawie wyniosła 4000 mkw., jednak wyraźnie wzrasta zainteresowanie powierzchniami magazynowymi znajdującymi się poza aglomeracją warszawską. I tak, średnia wielkość wynajętej powierzchni poza rejonami miejskimi wyniosła niemal 8500 mkw. Większość, bo 32% umów najmu zostało podpisane na 5 lat, 30 % na 3 lata, a tylko 2% na 10 lat. Natomiast pozostała część umów została zawarta na okres krótszy lub na czas nieoznaczony.

Tradycyjnie głównymi najemcami są sieci handlowe i firmy logistyczne.

5. Wysokie czynsze jako wynik gry podaży z popytem

W dużych miastach, a szczególnie w Warszawie stawki czynszowe osiągnęły najwyższy od dawna poziom 5,5 - 6,5 Euro/mkw. W przypadku regionów poza głównymi aglomeracjami utrzymują się na stałym poziomie około 3 Euro/mkw. Trzeba tu jednak zwrócic uwagę, że kurs Euro wobec złotówki jest bardzo niski i wzrost czynszów okreslanych w złotówkach już nie jest tak wysoki, a w regionach poza aglomeracjami można mówic o zmniejszeniu stawek czynszowych okreslanych w złotówkach za metr kwadratowy powierzchni.

6. Jak się mają średnie dane z całego kraju do aglomeracji miejskiej na przykładzie Warszawy?

Warszawa charakteryzuje się najwyższymi czynszami, dochodzącymi do 6,5 Euro/mkw., małą ilościa wolnych powierzchni oraz specyficzna struktura branż po stronie popytu. Głównymi najemcami nie są tu firmy logistyczne i sieci handlowe, ale firmy kurierskie, hurtownie spożywcze, dystrybutorzy AGD, RTV i elektroniki.