Czy istnieje związek pomiędzy wielkością mieszkania a jego ceną w przeliczeniu na metr kwadratowy? Osoby  śledzące informacje o cenach często zauważają, że małe mieszkania są stosunkowo drogie. Rzadziej zwraca się uwagę, że jeszcze droższe są największe mieszkania dostępne na rynku. Na przykład w Warszawie średnia cena metra kwadratowego dla mieszkań o powierzchni powyżej 90 m2 wynosi 10,5-11,0 tysięcy zł/m2 (patrz wykres). Są to głównie mieszkania należące do segmentu apartamentów.

Porównywalne ceny za m2 mają najmniejsze mieszkania o powierzchni 20-30 m2. Ich średnia cena za metr kwadratowy w styczniowej ofercie wyniosła 10,1 tys. zł. Wynikało to w pierwszej kolejności z ich lokalizacji, bo połowa oferowanych kawalerek znajduje się w Śródmieściu, na Woli i na Mokotowie, gdzie średnie ceny mieszkań są wyższe niż w innych dzielnicach. Jednak analizując zależność miedzy cenami i wielkością mieszkań oddzielnie dla każdej z dzielnic można zauważyć, że mieszkania o powierzchni 20-30 m2 zawsze oferowane są za ponadprzeciętną cenę w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy.

Różnicę tę tłumaczyć może przewaga popytu nad podażą w tym segmencie rynku. I rzeczywiście - kawalerek jest na rynku stosunkowo niewiele, a w ostatnich latach budowano ich bardzo mało. Jednocześnie obserwujemy na nie wysoki popyt, wynikający przede wszystkim z niskiej łącznej ceny takiego lokalu, ale także z uniwersalności: to bardzo dobry produkt na wynajem, nie tylko jako mieszkanie ale także małe biuro. Ponieważ wzrasta liczba singli, popyt na małe lokale raczej będzie rósł, o ile większe mieszkania nie zaczną tanieć. Wysoka cena kawalerek może wynikać także ze zwykłej zasady handlowej, im większą kwotę klient wydaje, tym na większy upust może liczyć. W przypadku najmniejszych mieszkań takiego dyskonta nie ma.

Teoretycznie wreszcie uzasadnieniem ceny mogłaby być wyższa jakość produktu, ale poza wspomnianą już kwestią lokalizacji w przypadku kawalerek na rynku wtórnym trudno doszukać się argumentów potwierdzających tę tezę (w przeciwieństwie do największych apartamentów).

W obecnej ofercie zdecydowanie dominują mieszkania o powierzchni 40-70m2. Ich średnia cena ofertowa w styczniu wynosiła ok. 8,9 tys. zł/m2. Jedna trzecia tych mieszkań znajduje się w blokach z lat 1970-1990. Nieomal tyle samo ofert dotyczy lokali w budynkach wybudowanych w ciągu ostatniego dziesięciolecia. Cena metra kwadratowego w  mieszkaniach o tej powierzchni jest najniższa, bo podaż tych mieszkań jest największa.

W analizowanej bazie ofert w ciągu ostatniego roku ceny praktycznie wszystkich mieszkań bez względu na ich powierzchnie zachowywały się raczej stabilnie (choć w ciągu ostatnich trzech miesięcy pojawiła się tendencja spadkowa). Wyjątkiem są jednak mieszkania  o powierzchni ponad 100 m2, które w tym czasie drożały. Ich średnia cena ofertowa w porównaniu ze styczniem 2008 wzrosła o 4% (prawie 400 zł na metr). Natomiast najbardziej staniały mieszkania o powierzchni 50-60m2, o ponad 200zł na metrze.

^{Źródło:Reas}