Struktura budownictwa w Polsce

W 2008 r. zostanie oddanych ponad 150 tys. jednostek mieszkalnych (mieszkań lub domów). Jest to rezultatem relatywnie wysokiej liczby budów rozpoczętych w latach 2006-2007, jednak wskaźnik nowooddanych mieszkań na 1000 mieszkańców nie przekroczy 4, co stanowi dość przeciętny wynik w skali europejskiej. Budownictwo to obejmuje zarówno lokale budowane jako podstawowe miejsce zamieszkania jak i tzw. drugie domy (budownictwo wakacyjne), które można szacować na około 4-6% łącznej liczby oddawanych mieszkań i domów.

W IV kwartale widoczne stało się zjawisko załamania rynku kredytowania sektora mieszkaniowego. Banki nie tylko wstrzymały finansowanie nowych przedsięwzięć dla deweloperów ale także dla ich klientów. Zdecydowanie trudniej otrzymać było kredyt także na zakup mieszkania na rynku wtórnym.

Zahamowanie kredytowania przekłada się na spadek liczby rozpoczynanych mieszkań. W listopadzie 2008 deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 3,6 tys. mieszkań. Rok temu mieszkań takich było ponad 9,6 tysiąca. W skali roku po jedenastu miesiącach deweloperzy rozpoczęli budowanie o ok. 11,6% mniej mieszkań, przy czym część stanowią jedynie budowy rozpoczęte „formalnie". Spada także liczba pozwoleń na budowę:  w okresie styczeń-listopad 2008 r. spadła ona o 6 proc. w skali roku i wyniosła 214,7 tys. (dane GUS).

Konsekwencje kryzysu dla rynku kredytów hipotecznych

Spadek poziomu kredytowania dla klientów indywidualnych w 2009 r. w stosunku do 2008 r. będzie z wysokim prawdopodobieństwem spowodowany równoległym wystąpieniem trzech zjawisk:

• zmniejszenia liczby transakcji, spowodowanego głównie spadkiem dostępności kredytów hipotecznych, a także niekorzystnymi zmianami na rynku pracy i spadkiem poziomu optymizmu potencjalnych nabywców
• spadku wartości przeciętnej transakcji będącym rezultatem korekty cen
• mniejszym udziałem kredytu w wartości przeciętnej transakcji

W rezultacie nawet ostrożnie szacując należy zakładać spadek łącznej wartości nowoudzielanych kredytów w 2009 r. o ok. 25-30% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Konsekwencje kryzysu dla popytu na rynku mieszkaniowym

Bardzo ograniczony (ze względu na brak kredytowania) popyt koncentruje się obecnie na mieszkaniach gotowych lub z bliskim planowanym terminem oddania. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wprawdzie rośnie, ale na koniec grudnia 2008 nie przekraczała w żadnym z wielkich miast kilkunastu procent. Przy obecnej umiarkowanej wielkości produkcji doprowadzenie budów do stanu mieszkań gotowych powinno umożliwić sprzedanie  większości budowanych lokali.

W rezultacie ograniczenia możliwości uzyskania kredytu wyraźnie wzrośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem o zróżnicowanym standardzie, zarówno mieszkania socjalne, jak i mieszkania dostępne za umiarkowane czynsze. Może to spowodować wzrost czynszów, ale przy obecnych stawkach opłacalność inwestowania w wynajem jest zbyt niska dla prywatnego kapitału, biorąc pod uwagę poziom ryzyka powodowanego m.in. przepisami o ochronie lokatorów. Warto wspierać zmiany zmniejszające to ryzyko.

Konsekwencje kryzysu dla deweloperów

Na zjawisko to nakłada się widoczne zahamowanie kredytowania firm deweloperskich. Przełoży się to na problemy płynnościowe firm a w rezultacie na upadłości. Skala upadłości jest w tej chwili trudna do oszacowania, ale może dotyczyć kilkudziesięciu firm aktywnych na rynku.

Jednym z możliwych przejściowych  rozwiązań jest stworzenie funduszu kontraktującego produkcję deweloperską w toku albo w celu późniejszej odsprzedaży, albo w celu wynajmu za rynkowe czynsze.  Innym rozwiązaniem mógłby być fundusz poręczeń dla banków kredytujących deweloperów. W obu przypadkach podstawą działania powinna być ocena każdej wspieranej inwestycji z punktu widzenia jej racjonalności ekonomicznej i rynkowej.

Warto podkreślić, że uruchomienie finansowania dla deweloperów i w konsekwencji - zwiększenie liczby mieszkań doprowadzanych do stanu bliskiego ukończenia miałoby dodatkowy pozytywny skutek w postaci obniżenia ryzyka związanego z zakupem mieszkań i uruchomieniem kredytów hipotecznych, a zatem przeciwdziałałoby pośrednio spadkowi akcji kredytowej dla indywidualnych kredytobiorców.

Konsekwencje kryzysu  dla branży budowlanej

W przypadku braku rozwiązań wspierających sektor, można prognozować spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w budownictwie deweloperskim z poziomu ok. 80 tys. rocznie do poziomu ok. 30-40 tys. w 2009 r. W połączeniu ze zjawiskiem upadłości firm spowoduje to załamanie rynku zleceń dla firm zajmujących się budownictwem wielorodzinnym. To z kolei oznaczać musi wzrost bezrobocia, o ile nie pojawią się inne zamówienia dla firm wykonawczych.

Dalsze możliwe konsekwencje kryzysu dla sektora mieszkaniowego

Problemy w gospodarce, w tym zwłaszcza na rynku pracy przełożą się na wzrost liczby niespłacalnych kredytów a to oznaczać może eksmisje lub problemy banków w przypadku niemożności pozbycia się niewypłacalnych dłużników. Jednocześnie wysokie prawdopodobieństwo bankructwa szeregu firm spowoduje utratę środków zainwestowanych przez nabywców.

Liczba mieszkań w budownictwie wielorodzinnym znajdujących się w budowie, a zwłaszcza - gotowych, jest w porównaniu z innymi krajami i potencjałem popytowym niewysoka. Dane GUS o liczbie ponad 700 tys. mieszkań i domów znajdujących się w budowie są nierealistyczne: część z nich to budowy zakończone i zasiedlone, część - zamrożone, a z pozostałych większość to domy jednorodzinne.  Zahamowanie produkcji w budownictwie wielorodzinnym zaowocuje w kilkuletniej perspektywie spadkiem podaży, a w konsekwencji wzrostem cen.

^{Źródło: REAS}