Eksperci ds. nieruchomości są zgodni co do tego, że bum na litewskim rynku nieruchomości to już przeszłość i prawdopodobnie już nie wrócą złote czasy dla sprzedawców mieszkań i pośredników. Przynajmniej nie takie, jak w 2005 roku, gdy ceny dwoiły się dosłownie w oczach. Obecnie eksperci ds. rozwoju nieruchomości nie spotykają się z kolejkami zainteresowanych kupnem i wybierających nie spośród gotowych mieszkań, ale spośród papierowych projektów; lecz z problemem, jak te gotowe mieszkania sprzedać i rozliczyć się z bankami i dostawcami materiałów. Na rynku panuje czekanie: nie „czy spadną ceny nieruchomości", ale „o ile spadną" i jak długo utrzyma się taka sytuacja. Powszechnie uznaje się, że taką sytuację spowodowały nie tylko zaostrzone warunki przyznawania kredytów bankowych i wysokie odsetki, lecz również malejąca moc popytowa potencjalnych kupujących.

W wyścigu wzrostu cen nieruchomości jedno z czołowych miejsc zajmuje obecnie stolica Rosji. Mieszkania w Moskwie są przewartościowane średnio o 30-40 proc. Inwestorzy ze wszystkich części Rosji śpieszą żeby przyczynić się do budowy metrów kwadratowych i w taki sposób odkroić sobie kawałek ciasta z zysku. Z drugiej zaś strony, strategia oparta na inwestycjach przeznaczonych do odsprzedaży działa do czasu, aż zostaną one komuś odsprzedane.

Dla ostatecznego kupującego, który osiąga średnie dochody, kupno mieszkania w Moskwie robi się coraz bardziej odległe, i w którymś momencie piramida może się zawalić, ponieważ nie jest możliwy niekończący się wzrost cen - gdyż pewnego dnia zostanie osiągnięty pewien punkt, kiedy klient nie będzie w stanie dokonać kupna. W ciągu półrocza - od początku zeszłego roku do czerwca - mieszkania w stolicy Rosji zdrożały średnio o 57 proc., a od 1997 r. do 2006 m. wzrost cent za metr kwadratowy wyniósł 180 proc. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy mieszkania w Moskwie zdrożały o 86 proc., - wzrost robi wrażenie również na nieprofesjonalistach. Tym czasem na podstawie stosunku cen na mieszkania i dochodów obywateli Moskwa stała się najdroższą stolicą na świecie.

Mało kto wie o tym, że strategia oparta na inwestycjach w celu odsprzedaży działa do tej pory, aż są nabywcy na skupowane aktywa, tj. do momentu aż jest popyt i ostateczny kupujący jest w stanie zapłacić określoną cenę. Jeśli na końcu ogniwa popyt się zmniejsza (co stało się nie tylko w Wilnie, na Litwie, lecz również i we wszystkich Krajach Nadbałtyckich), ponieważ dochody nie pozwalają na nabycie pożądanego aktywu, cała piramida upada i upada tym szybciej, im więcej włożono w nią pożyczonych środków.
Światowe doświadczenie pokazuje, że rynek nieruchomości nie funkcjonuje osobno od sytuacji ekonomicznej kraju.

Cudze lekcje

Światowe doświadczenie pokazuje: jakikolwiek zbyt duży wzrost wcześniej czy później warunkuje krach. W latach 1970 - 2001 w czternastu krajach świata zauważono dwadzieścia przypadków załamań rynku nieruchomości. Realne ceny domów spadły średnio o 30 proc., co sprowokowało recesję ekonomiczną. W wielu przypadkach stymulatorem początku kryzysu na rynku nieruchomości był spadek akcji funduszy giełdowych. Najbardziej znany przypadek ostatniego dziesięciolecia -  to rynek Japonii (ceny mieszkań z maksymalnych w 1999 r. spadły do 40 proc. w 2005 r.), związany z kryzysem bankowym (w balansach bankowych skupiły się ogromne kwoty niezwróconych kredytów mieszkaniowych) i długotrwałą stagnacją ekonomiczną. W Hong Kongu podczas kryzysu azjatyckiego padł i rynek funduszy, i rynek nieruchomości. Ceny nieruchomości w pierwszym kwartale 2005 r. były o 43 proc. niższe, niż w pierwszym kwartale 1997 r.

Pierwszy kryzys rynku nieruchomości miał miejsce w stanie Florydy USA w 1926 r. Od początku 1920 r. ten stan, położony na wybrzeżu Oceanu Atlantyckiego, stał się bardzo popularny wśród kupców nieruchomości. Ceny zaczęły rosnąć w zawrotnym tempie: tylko w 1925 r. cena domu na Florydzie wzrosła czterokrotnie. 99 proc. mieszkańców Florydy stanowili albo inwestorzy, albo handlarze nieruchomości. Na początku 1926 r. ceny osiągnęły maksimum: nie pojawili się nowi uczestnicy rynku, a starzy postanowili, że czas sprzedać swoje domy. W taki sposób obniżone ceny w ciągu kilku miesięcy osiągnęły w 1926 r. poziom kryzysu. Pogrążonego w kryzysie stanu nie ominął również żywioł przyrodniczy: straty inwestorów pogłębił huragan, który nawiedził Florydę w 1926 r. i zniszczył ok. 13 000 budynków.

Następne kryzysy były systematyczne i dosięgły inne sektory ekonomiczne. W latach 1929-1933 USA nawiedziła tzw. Wielka Depresja. Jako pierwszy 21 października 1929 r. („Czarny wtorek") padł fundusz giełdowy, za nim podążył rynek nieruchomości. We wszystkich gałęziach przemysłowych (jaki i rynku nieruchomości) nastąpił kryzys nadwyżki produkcji. W marcu 1930 r. ceny nieruchomości zaczęły spadać w szybkim tempie. Banki, które ciężko utrzymywały się ze względu na masowe niepłacenie kredytów, za ostatnie fundusze zaczęły skupować obniżone cenowo nieruchomości. Skutkiem tego stał się wielki kryzys bankowy, podczas którego zbankrutowała jedna piąta banków w kraju (ok. 6 000). Rządowi USA udało się osiągnąć polepszenie na rynku nieruchomości w 1932 r., po wprowadzeniu programu rozwoju kredytowania hipoteki.

W 1987 r. USA napotkał jeszcze jeden kryzys. Pierwszy, jak zwykle, 19 października 1987 r. padł fundusz giełdowy („Czarny poniedziałek"). Konsekwencja kryzysu - ceny nieruchomości spadły o 40-45 proc., po osiągnięciu w 1960 r. poziomu końcowego. Wyjść z kryzysu nieruchomości niechcący pomogła Japonia, która w latach 1985-1992 zainwestowała w rynek nieruchomości USA ok. 75 miliardów dolarów amerykańskich.

Zwiększenie inwestycji w rynek nieruchomości USA w 1990 r. przesądziło o kryzysie samej Japonii: w zestawieniach bankowych zgromadziła się ogromna ilość kredytów na zakup nieruchomości w USA. Ceny nieruchomości w Japonii w krótkim czasie spadły prawie o 50 proc. Dopiero pod koniec roku rynek krajowy zaczął nadrabiać straty związane z kryzysem, gdy rząd Japonii podjął zdecydowane kroki w regulacji operacji bankowych.

W 1990 r. obejmujący wszystkie gałęzie przemysłowe kryzys objął również Szwecję. W drugiej połowie 1980 r. ceny nieruchomości wzrosły dwukrotnie. Na początku 1990 r. w Szwecji nastąpiło pękniecie bańki mydlanej rynku nieruchomości, po którym padły instytucje finansowe, zbankrutowała większość firm, znacznie zwiększyła się ilość bezrobotnych. Bezrobocie z 1,6 proc. w 1993 r. wzrosło do 12 proc. Był to pierwszy od 1930 r. systemowy kryzys bankowy w modernistycznym państwie zachodnim. Stagnacja opanowała Szwecję na trzy lata. Wiele nowych zadłużeń spadło na przepełniony rynek nieruchomości. Najpierw problemy ogarnęły inwestujące w ten rynek firmy. Większość z nich należała do dominujących banków szwedzkich. W grudniu 1992 r. największe instytucje finansowe kraju pierwszy raz w ciągu sześćdziesięciu lat znalazły się na skraju bankructwa. W latach 1991 - 1993 ceny budynków komercyjnych spadły o 20-25 proc. W związku ze spadkiem popytu na rynku nieruchomości i niespłacalności kredytów zbankrutowała firma Nykeln, jedna z największych spółek finansowych kraju. Zwalczyć kryzys pomogło liberalizowanie ekonomii i przyciągnięcie kapitału wewnętrznego. Obawiając się, że sektor bankowy pogrąży ekonomię, rząd Szwecji w 1992 r. wydał rozporządzenie, regulujące zobowiązania wszystkich banków. W taki sposób dążono do ochrony inwestorów przed stratami, jednak chcąc uniknąć ryzykownych finansowych posunięć w przyszłości, zostali poszkodowani akcjonariusze: za ratowanie banków za pomocą pieniędzy podatników, rząd otrzymał część akcji na rachunek ówczesnych właścicieli. Nagła reakcja rządu na problem była jedną z przyczyn szybkiego polepszenia się sytuacji:  w latach 1994-1995 wzrost ekonomiczny osiągnął prawie 4 proc., a w 1996 r. nie było już śladu po kryzysie ekonomicznym.

Działania Szwedów spotkały się z pochwałami ekonomistów. Z doświadczenia Szwecji skorzystano naprawiając kryzys krajów azjatyckich w 1990 r.

Za najbardziej znany upadek rynku od czasów II Wojny Światowej uważa się azjatycki kryzys finansowy w latach 1997 - 1998. W lipcu 1997 roku waluta Tajlandii, Indonezji, Filipin i Malezji spadła na wartości o 30-40 proc. W październiku kryzys dotarł również  do Hong Kongu: utrzymała się miejscowa waluta, jednak padł rynek funduszy i nieruchomości, będące punktem odniesienia dla państw sąsiednich. O 35-45 proc. spadły ceny nieruchomości w całym regionie, prowokując tym samym kryzys systemów bankowych, obejmujący całą południowo - wschodnią Azję, Koreę Południową i Japonię. We wszystkich krajach wprowadzono ekonomię budżetową i podrożono finansowanie pożyczek.

18 sierpnia 1998 r. kryzys azjatycki osiągnął również Rosję. W ciągu kilku dni na wartości spadła jedyna waluta - rubel, padł fundusz giełdowy i sektor bankowy. Rynek nieruchomości utrzymał się do kwietnia 1999 r. Zmniejszenie siły nabywczej mieszkańców warunkowało spadek cen mieszkań w okresie kwiecień - sierpień 1999 r. o ok. 50 proc. (np. w 1998 r. jednopokojowe mieszkanie w Sankt - Petersburgu kosztowało 22 tysiące dolarów amerykańskich a od 1999 r. - już tylko 11 tysięcy dolarów amerykańskich). Taki długi odcinek czasu od początku wielkiego kryzysu ekonomicznego do spadku cen nieruchomości tłumaczy się tym, że w tym czasie w Rosji nie było popularne bankowe kredytowanie zakupu nieruchomości, a uczestnictwo sektora nieruchomości w funduszu giełdowym było minimalne.

USA obecnie

Epizodyczny kryzys Szwecji jest bardzo podobny do panującej obecnie sytuacji finansowej w USA. USA również cierpi z powodu instytucji finansowych ściśle powiązanych z bankami, które zbyt łagodnie zajmowały się dzieleniem pożyczek. Zbliżająca się porażka finansowa była zjawiskiem od dawna oczekującym na swoją kolej zarówno w Szwecji, jak i teraz w USA. Nieocenione wszechstronnie systemy udzielania kredytów w 1985 roku do szwedzkich banków przyciągnęły wielu nowych klientów. Ani banki, ani rząd nie ocenili trafnie tego napływu, dlatego zostali tak zaskoczeni. Z drugiej zaś strony, sytuacja USA jest o wiele łagodniejsza niż ta, którą przeżyli Szwedzi. Poza tym, inaczej niż Japonia, Skandynawiści dosyć szybko znowu stanęli na nogach.

Szukając środków na rozwiązanie największego kryzysu ekonomicznego od czasów Wielkiej Depresji z 1930 roku, urzędnicy USA spoglądają na doświadczenie Szwecji w walce z krytyczną sytuacją bankową. Niestety, uważa się, że szwedzkie metody rozwiązywania kryzysu bankowego byłoby ciężko zastosować w Stanach Zjednoczonych. Szwedzi wykorzystali dużą część podatków obywateli na ożywienie poszkodowanych banków. Zdaniem ekonomistów, władze Szwecji kapitalizowały system podatkowy. Szwedzki ustawodawca stworzył Bank Support Authority, który dominował w odnowieniu sektora bankowego. Instytucja ta była zobowiązana razem z rządem do oceniania i regulowania ruchu pożyczek, jak również do zaznaczenia granicy między instytucjami, których nie da się ożywić i tymi, które mogą jeszcze się rozwinąć. Skazane na porażkę były firmy sprzedane albo zintegrowane w mocniejsze spółki, a zdrowe i mocne zostały ożywione dzięki funduszom rządowym i z sektorów prywatnych.
Nawet jeśli doświadczenie Szwedów mogłoby być korzystne Stanom Zjednoczonym, nie jest to tania metoda. Kosztowała ona Szwecję ok. 6 proc. rocznych wpływów budżetowych. Analogiczna suma dla dzisiejszych Stanów wyniosłaby 850 miliardów dolarów. W przypadku Szwecji osiągnięto to przy rządach globalnie myślącej władzy, a jest to zjawisko ciężkie do wyobrażenia w kongresie amerykańskim w roku wyborów prezydenckich.

Przedstawiciel Ministerstwa Finansów USA Brookly McLaughlin nie uważa, że doświadczenie Szwecji można by było zastosować przy rozwiązaniu kryzysu Ameryki. Podstawowa różnica między scenariuszami kryzysów Szwecji a USA jest taka, że Szwecja - to małe państwo. Jej roczna ekonomiczna wydajność jest równa dziesięciu dniom działalności ekonomicznej Ameryki. Poza tym, dzisiejsze problemy finansowe Ameryki są wyjątkowo złożone, kryzys nie ogranicza się tylko do przytłaczających banki pożyczek: w dziesiątym dziesięcioleciu nie istniały funkcje gwarancji kredytowych i zobowiązania zastawcze są obecnie bardzo ważne.
W przypadku Szwecji, do rządu należało 22 proc. systemu bankowego. Gdy kryzys zaczął ustępować i banki znowu zaczęły dochodowo pracować, płatnicy podatkowi otrzymali swoją część.

Zdaniem ekspertów, rozwiązanie problemu Ameryki będzie kosztowało co najmniej tyle, ile kosztowało to Szwecję. A może i więcej.

Więcej o tym